[Audio] Grundstücksverkauf von privat: Ein Ratgeber mit Basisinfos

ie planen, in München oder Umland ein Grundstück zu verkaufen? Dann sehen Sie sich zahlreichen Herausforderungen gegenüber. Denn ein Grundstücksverkauf ist nicht unbedingt einfacher als der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung, auch hierbei gibt es vieles zu beachten. Damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, haben wir hier für Sie die wichtigsten Informationen zum Grundstücksverkauf aufgeführt. Bitte achten Sie auch auf unsere Links, die Sie zu weiterführenden Informationstexten führen.

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Wie viel ist mein Grundstück wert?

Sie besitzen ein Grundstück, vielleicht haben Sie es vor vielen Jahren erworben oder geerbt. Jetzt steht der Verkauf an - vermutlich mit einer lukrativen Gewinnspanne. Doch wie hoch wird der Erlös sein? Wie viel ist das Grundstück wert? Das sind keine einfachen Fragen. In der Regel lässt sich das nur mit umfangreichen Markt- und Ortskenntnissen, einem intensiven Blick in die Dokumente zum Grundstück und einer Ortsbegehung beantworten. An dieser Stelle möchten wir Ihnen die wichtigsten wertbeeinflussenden Faktoren vorstellen: die Art des Grundstücks und seine Bebaubarkeit.

Das sind die gängigen Grundstücksarten:

• Brachland: Hierzu gehören Flächen, die beispielsweise einst landwirtschaftlich genutzt wurden. Die oft unzureichende Bodenqualität erschwert den Verkauf.
• Rohbauland: Rechtsverbindlich hat das Amt das Areal bereits als Bauland ausgewiesen. Allerdings fehlen noch die Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser.
• Bauerwartungsland: In Kürze ist eine Bebauung möglich, da dann das Areal zum Bauland wird. Erst der Eintrag im Bebauungsplan schafft ein Baurecht.
• Bauland: Bauherren wünschen sich diesen Status, denn auf diesem Areal können sie sofort etwas Neues errichten.
• Bebautes Grundstück: Auf dem Areal steht ein mehr oder weniger nutzbarer Bau. Er kann den Verkauf erschweren oder erleichtern.

Der Bebauungsplan

Die meisten Kaufinteressenten planen, auf dem Grundstück umgehend oder in fernerer Zukunft etwas zu bauen. Deswegen ist für Sie die Bebaubarkeit von größter Wichtigkeit. Städte und Gemeinden erstellen Bebauungspläne für künftig zu bebauende Grundstücke, um die bauliche Entwicklung des Ortes zu steuern und einen einheitlichen Siedlungscharakter zu erzielen. Bebauungspläne unterscheiden sich von Ort zu Ort, meist wird jedoch die Art der Immobilie festgelegt, die auf dem Grundstück gebaut werden darf, wie viele Stockwerke zulässig sind etc. Dadurch können individuelle Bauwünsche stark eingeschränkt werden. Deswegen ist bei einem Grundstückskauf bzw. -verkauf der Blick in den Bebauungsplan die erste Maßnahme.

Einblick in den Bebauungsplan kann man entweder bei der Gemeindeverwaltung, beim Bauordnungsamt oder beim Stadtplanungsamt erhalten. Bei vielen Gemeinden ist der Einblick auch online möglich.

Achtung: Es gibt für das Areal keinen Bebauungsplan? Es ist auch nicht möglich, die Bebaubarkeit aus den umgebenden Bauten herzuleiten? Dann stellen Sie eine Bauvoranfrage beim Bauamt. Das optimiert die Vermarktung. Hierfür reichen Sie Vorschläge für eine Bebauung ein. Nach einer Prüfung des Amts erteilt dieses eine rechtsverbindliche Festlegung für die Bebaubarkeit, die drei Jahre gültig ist. Es ist nicht ratsam, diesen Schritt dem Kaufinteressenten zu überlassen, denn das kann zu mehrmonatigen Reservierungen führen, die den Verkaufsprozess unnötig hinauszögern.

Verkaufsoptimierung bei großen Grundstücken: Realteilung

Sie müssen Ihr Terrain nicht unbedingt so verkaufen, wie es ist. Oft sind Optimierungsmaßnahmen möglich und hilfreich, um den Kaufpreis nach oben zu schrauben oder den Verkauf zu vereinfachen. Zu diesen gehört die Realteilung bei überdurchschnittlich großen Grundstücken. Im Rahmen der Realteilung wird ein Grundstück in kleinere Parzellen geteilt, die einzeln verkauft werden können. Auf diese Weise erzielen Sie einen höheren Preis und beschleunigen oft zugleich den Verkauf. Selbstverständlich ist für jede Parzelle eine separate Grundbucheintragung erforderlich, die mit einer notariellen Beurkundung einhergeht.

Welche Kosten hat der Verkäufer beim Grundstücksverkauf?

Kosten, die direkt für den Verkauf anfallen, trägt für gewöhnlich der Verkäufer. Das können beispielsweise Gutachten oder Werbeanzeigen sein. Auch für Maßnahmen wie eine Realteilung übernimmt der Verkäufer die Kosten. Wer den Notar bei einem Grundstücksverkauf von privat zahlt, ist Verhandlungssache. Für gewöhnlich ist dies allerdings der Käufer. Die Provision für den Makler teilen sich Käufer und Verkäufer üblicherweise zu gleichen Teilen.

Fallen für den Verkäufer Steuern an?

Beim Grundstücksverkauf von privat kann eine Spekulationssteuer anfallen. Das ist dann der Fall, wenn Sie das Grundstück kaufen und es innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder mit Gewinn verkaufen. Sie zahlen dann auf den Gewinn eine Spekulationssteuer. Ist das Areal länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz, entfällt diese Steuer. Gleiches gilt, wenn das Grundstück Teil Ihres Erbes war und der Erblasser es bereits länger als zehn Jahre besessen hat.

Grundstücksverkauf von privat an Privatpersonen oder an einen Bauträger?

In Abhängigkeit von der Grundstücksgröße und weiteren individuellen Faktoren evaluieren Sie, ob Ihre Zielgruppe eher Privatpersonen oder Bauträger und Projektentwickler sind. Bei einem Areal mit Platz für eine oder zwei Wohneinheiten bietet sich in der Regel ein Verkauf an Privatpersonen an.

Haben Sie ein sehr großes Grundstück, besteht die Möglichkeit einer Realteilung oder Sie verkaufen es direkt an einen Bauträger oder Projektentwickler, die vorzugsweise an großen Grundstücken interessiert sind. Letztere agieren sehr professionell. Das hat seine Vorteile. Allerdings sind es auch harte Verhandlungspartner, die sehr gut in Preisverhandlungen sind. Hier sollte man also gewappnet sein.

Ist ein Grundstücksverkauf mit Bieterverfahren möglich?

Vielleicht haben Sie bereits davon gehört, dass einige sehr begehrte Grundstücke über ein Bieterverfahren den Eigentümer wechseln. Das kann sich durchaus als lukrativ erweisen, wenn sich die Kaufinteressenten gegenseitig überbieten. Um das Terrain auf diese Weise zu verkaufen, braucht man einen erfahrenen Makler. Er weiß genau, wie sich mit den Bieterrunden die besten Preise erzielen lassen. Doch nicht nur der Verkauf von sehr begehrten Arealen lässt sich dadurch optimieren, sondern auch der von ansonsten schwer zu vermarktenden Grundstücken. Wie gesagt, ist dafür ausreichendes Know-how mit Bieterverfahren erforderlich. Hier empfiehlt es sich, einen Fachmann zurate zu ziehen, um zu prüfen, ob ein Bieterverfahren im speziellen Fall zu einem guten Ergebnis führt, oder ob ein konventioneller Verkaufsweg genutzt werden sollte.

Wie gehe ich mit Kaufinteressenten um?

Kaufinteressenten möchten das Grundstück sehen. Sie müssen daher Besichtigungen durchführen. Grundsätzlich ist es möglich, einzelne Grundstücksbesichtigungen oder Gruppentermine zu planen. Selbstverständlich bereiten Einzeltermine mehr Arbeit, aber dafür können Sie sich besser auf den einen Kaufinteressenten konzentrieren. Bitte bringen Sie zu dem Termin alle erforderlichen Unterlagen mit, die Sie den Interessenten überreichen oder zeigen wollen. Seien Sie auch auf zahlreiche Nachfragen vorbereitet. Vor allem für Punkte, die Infrastruktur und Erschließung betreffen, interessiert sich ein potenzieller Käufer.

Wie läuft der Verkauf ab?

Ein Grundstücksverkauf benötigt immer eine notarielle Beurkundung - auch bei einem Verkauf von privat. Im ersten Schritt einigen Sie sich mit dem Käufer über die Vertragsinhalte und den Verkaufspreis. Auf dieser Basis entwickelt der Notar anschließend den Vertragsentwurf. Um Zusatzkosten zu vermeiden, sollten Käufer und Verkäufer beim Notar erscheinen, wenn der Vertragsentwurf besprochen wird.

Sobald der Entwurf fertig ist, überprüfen ihn beide Parteien gründlich. Ist etwas unklar, steht der Notar für Rücksprachen zur Verfügung. Er ist zu einer neutralen Beratung verpflichtet.

Bevor es zum eigentlichen Vertragsabschluss kommt, überprüfen Sie im Vorfeld unbedingt die Bonität des Käufers. Das geht mithilfe einer Selbstauskunft oder durch eine Wirtschaftsauskunftei. Es wäre natürlich sehr ärgerlich, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass er den Verkaufspreis nicht bezahlen kann.

Was passiert nach dem Vertragsabschluss?

Beide Parteien haben den Vertragsentwurf geprüft und akzeptiert. Im Rahmen eines Notartermins unterschreiben sie ihn. Jetzt ist der Vertrag abgeschlossen. Sofern der Käufer keine Lasten übernommen hat, übernimmt er Ihr Grundstück lastenfrei.

Im nächsten Schritt erfolgt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dafür müssen Sie nichts tun, diese veranlasst der Notar. Die Vormerkung sichert dem Käufer das Grundstück, der Verkäufer kann es ab da nicht mehr anderweitig verkaufen.

Für gewöhnlich geht ein Grundstückskauf auch mit einer Fremdfinanzierung einher - in der Regel über eine Bank. Sie wird deswegen in Form einer Grundschuldeintragung mit ins Grundbuch aufgenommen. Das bedeutet, dass die Bank Miteigentümer des Grundstücks ist, bis das Darlehen abbezahlt ist und die Grundschuld wieder gelöscht wird. Auch dies erledigt der Notar. Er lässt dem Käufer einen Nachweis über die Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellungsurkunde zukommen.

Erst nach der Auflassungsvormerkung steht der Käufer in der Pflicht, den Kaufpreis zu zahlen. Dafür erhält er vom Notar eine Zahlungsaufforderung. Sobald die Zahlung eingegangen ist und der Käufer ebenfalls die Grunderwerbssteuer ans Finanzamt geleistet hat, erfolgt mittels Notar die endgültige Eigentumsüberschreibung auf den Käufer. Er ist nun im Grundbuch eingetragen und der Kaufprozess ist abgeschlossen.

Wieso bei einem Grundstücksverkauf von privat einen Makler hinzuziehen?

Natürlich ist der Grundstücksverkauf nicht mehr privat, wenn sie einen Makler engagieren. Allerdings kann sich ein Verkauf von privat als sehr aufwendig erweisen oder es können auch Probleme auftreten, mit denen Sie selbst einfach nicht mehr zurechtkommen. An dem Punkt wäre es dann sicherlich sinnvoll, sich Zeit und Mühe zu ersparen, und einen Immobilienmakler hinzuziehen. Er besitzt umfangreiche Kenntnisse über den regionalen Grundstücksmarkt und unterstützt Sie in jeglicher Hinsicht. Darüber hinaus haben Makler in der Regel ein großes Netzwerk an Kontakten. Hierzu gehören Architekten, Bauämter und Kaufinteressenten. Mit seiner Hilfe verkaufen Sie Ihr Grundstück schneller und zu einem besseren Preis.

‍Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt eine erste Orientierung zu dem Thema Grundstücksverkauf und Altlasten dar. Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine qualifizierte Beratung durch einen Fachmann. Wenden Sie sich mit Ihren Fragen in jedem Fall an einen Architekten, Immobilienmakler oder Fachanwalt.

(Stand Mai 2021)

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