Grundstück verkaufen: Welche Steuern gibt es zu beachten?

er ein Grundstück in München besitzt, kann sich freuen. Insbesondere Bauland ist stark gefragt, weswegen sich für Grundstücke ebenso gute Preise erzielen lassen wie für Immobilien in München. Doch bevor es an den Grundstücksverkauf geht, muss einiges vorbereitet werden.

Es gilt, zahlreiche Dokumente zum Areal zusammenzutragen und seinen Angebotspreis zu bestimmen. Bei den Vorbereitungsmaßnahmen kommen oft weitere Fragen auf. Muss ich auf den Grundstücksverkauf Steuern zahlen? Hilfreiche Tipps rund um den Grundstücksverkauf in München gibt es hier in diesem Ratgeber.

Steuer auf den Verkauf von Grundstücken

‍Grundsätzlich muss der Verkäufer beachten, dass jegliche Art von Einkommen in Deutschland steuerpflichtig ist und damit auch der Gewinn aus dem Verkauf des Areals. Theoretisch gibt es drei Steuern, die beim Verkauf anfallen können:

• Spekulationssteuer
• Gewerbesteuer
• Umsatzsteuer

Dies hört sich auf den ersten Blick nach schlechten Nachrichten an, aber das müssen sie nicht sein. Ob und welche Steuer beim Grundstücksverkauf greift, hängt entscheidend davon ob, ob das Areal aus dem Privat- oder Betriebsvermögen stammt.

‍Steuer bei Verkäufen aus dem Privatvermögen

‍Wenn Immobilien oder Grundstücke zum Privatvermögen gehören, kann unter Umständen die Spekulationssteuer erhoben werden. Dies passiert immer dann, wenn zwischen dem Kauf des Objekts oder des Areals und seinem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Spekulationsfrist beläuft sich nämlich auf zehn Jahre. Ist das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, entfällt diese Frist komplett. Lediglich für das Jahr der Veräußerung und für die beiden vorangegangenen Jahre muss nachgewiesen werden, dass das Eigentum zu Wohnzwecken genutzt wurde. Der Erlös aus dem Verkauf ist dann nicht steuerpflichtig.

Der Verkäufer muss sich daher nur zwei Fragen stellen, um zu beurteilen, ob er Spekulationssteuer zahlen muss:

• Wurde das Grundstück von mir selbst genutzt?
• Liegt der Kauf des Areals länger als zehn Jahre zurück?

‍Kann ich die Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf legal vermeiden?

‍Die Spekulationssteuer lässt sich auf legalem Wege vermeiden. Dies ist zum einen möglich, indem die Spekulationsfrist eingehalten wird. Wird das Areal länger als zehn Jahre gehalten, ist es kein Spekulationsgeschäft mehr. Die Steuer entfällt nach dieser Frist dementsprechend. Die andere Variante zur Vermeidung der Spekulationssteuer wäre, das Grundstück selbst zu nutzen. Zwei Jahre vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr müsste der Verkäufer dann das Objekt auf dem Areal selbst nutzen. Kann er nicht selbst darin wohnen, reicht es auch aus, wenn seine Kinder dort leben. Die Voraussetzung dafür ist, dass für die Kinder noch Kindergeld bezahlt wird.

‍Wie hoch ist die Gewinnsteuer bei dem Grundstücksverkauf?

‍Wie hoch der Veräußerungsgewinn ist, lässt sich leicht berechnen. Er ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis (abzüglich der Veräußerungskosten) und den Anschaffungs- sowie Herstellungskosten. Für den Gewinn, sofern er von steuerlicher Relevanz ist, fällt der persönliche Steuersatz an. Um die Steuerlast legal zu vermindern, ist es möglich, bei der Steuer Veräußerungskosten und eventuell entstandene Kosten für Reparaturen und Modernisierungen gelten zu machen. Welche Kosten im Einzelnen steuerlich geltend gemacht werden können und welche nicht mehr, weiß der Steuerberater.

Wie wichtig ist der Wert des Grundstücks für die Höhe der Steuern?

‍Der Grundstückswert ist für die Steuerhöhe entscheidend. Immerhin bemisst sich die Höhe der Steuer an dem Veräußerungspreis und dem individuellen Steuersatz. Ein Verkäufer, der den Grundstücksverkauf vorbereitet, kann bereits grob abschätzen, wie viel Steuern er zahlen muss. Dafür muss er nur realistisch einschätzen, was der Verkaufspreis sein wird. Ein Makler kann dabei helfen, diesen Wert so konkret wie möglich zu bestimmen.

‍Steuer bei Grundstücksverkäufen: Gewerbesteuer und Umsatzsteuer

‍Die Gewerbesteuer fällt bei einem gewerblichen Handel mit Immobilien und Grundstücken an. Sie kann auch auf den Verkauf von Objekten aus dem Privatvermögen anfallen, wenn das Finanzamt die Veräußerung als einen gewerblichen Handel beurteilt. Dies wäre der Fall, wenn innerhalb von fünf Jahren über drei Immobilien oder Areale verkauft werden würden.

Die Umsatzsteuer ist für den gewerblichen Handel kennzeichnend. Sie wird dann ebenfalls für die Notar- und Maklergebühren fällig.

Wann könnte mein Areal steuerlich ein Betriebsvermögen sein?

‍In der Praxis existieren dafür drei typische Fälle, bei denen das Finanzamt von einem Betriebsvermögen sprechen könnte:

1. Das Grundstück ist Teil eines gewerblichen, land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs.
2. Das Grundstück wird im Rahmen eines gewerblichen oder land- und forstwirtschaftlichen Betriebs genutzt. So würde es beispielsweise als Ackerfläche oder Lagerplatz dienen.
3. Der Verkäufer ist ein gewerblicher Grundstückshändler. Die Definition dafür ist schwammig. Als Indiz gilt die 3-Objekt-Grenze. Wie bereits oben erwähnt, bedeutet das: Innerhalb von fünf Jahren werden mehr als drei Objekte errichtet, erworben und verkauft.

‍Achtung: Die Anzahl von drei Objekten dient nur als Indiz und stellt keinerlei starre oder absolute Grenze dar. Auch wenn sie überschritten wird, kann das Finanzamt urteilen, dass es sich um keinen gewerblichen Handel handelt. Auch wenn weniger Objekte veräußert werden, kann es ein gewerblicher Handel sein. Ist der Verkäufer beispielsweise hauptberuflich Bauträger, kann es sein, dass auch ein Verkauf von weniger Objekten ein gewerblicher Handel ist. Es ist daher unerlässlich, sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater beraten zu lassen. Er kann eine rechtsverbindliche Auskunft geben, welche Art von Handel im konkreten Fall vorliegt.

‍Grundstück geerbt: Wie verhält es sich jetzt mit der Steuer?

‍Wer ein Grundstück in München geerbt oder geschenkt bekommen hat, darf sich freuen. Vermutlich besitzt es einen guten Wert, der durch einen raschen und kompetenten Verkauf per Makler schon bald auf dem eigenen Konto zu sehen ist. Sobald der Erbe oder Beschenkte im Grundbuch steht, darf er das Areal verkaufen. Für das Erbe oder die Schenkung können Steuern anfallen. Ob sie anfallen und wie hoch sie sind, bemisst sich vor allem an der Beziehung zwischen dem Erblasser oder Schenkendem und dem Empfänger. So profitieren beispielsweise die eignen Kinder von einem hohen Freibetrag  von 400.000 Euro bei Schenkungen und beim Erbe innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren.

Wenn das geschenkte oder geerbte Grundstück verkauft werden soll, kann der Verkaufserlös steuerpflichtig sein. Sollten zwischen der Anschaffung des Hauses und seines Verkaufs weniger als zehn Jahre liegen, greift die Spekulationssteuer. Der Eigentümer versteuert dann zwar nicht den kompletten Kaufpreis, aber immerhin noch die Wertsteigerung. Es wird demnach der Betrag versteuert, der sich aus der Differenz aus dem Erlös und dem einstigen Kaufpreis ergibt.

‍Spekulationsfrist bei geerbtem oder geschenktem Grundstück

‍Oft fragen sich Erben und Beschenkte: Muss ich das Areal zehn Jahre halten, um die Spekulationsfrist verstreichen zu lassen? Die klare Antwort darauf ist: Nein. Durch den Erbfall oder die Schenkung wird keinerlei neue Frist ausgelöst. Sie stellen vor dem Steuergesetz etwas ganz anderes als ein Kauf dar. Immerhin kauft der Erbe oder Beschenkte kein Grundstück, sondern ihm wird es übertragen. Begonnene Fristen laufen daher einfach weiter. Hat also der Erblasser oder der Schenkende das Areal bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt für den Begünstigten keinerlei Spekulationssteuer an. Nur wenn der Erblasser oder der Schenkenden vor weniger als zehn Jahren das Grundstück gekauft hätte, kann das Finanzamt auf die Wertsteigerung des Grundstücks diese Steuer erheben.