Grundstücksverkauf auf Raten: Bedingungen und Möglichkeiten

s ist nicht die übliche Variante – aber in einer geringen Zahl von Fällen klappt ein Grundstückverkauf nur im Rahmen eines Ratenkaufs, oder der Verkauf auf Raten bietet sogar Vorteile für den Verkäufer, sodass es in seinem Interesse ist. Wie läuft der Grundstücksverkauf auf Raten und was muss man dazu wissen?‍

Grundstücksverkauf auf Raten – warum?

‍Für einen Grundstücksverkauf in München auf Raten kann es gute Gründe geben, zum Beispiel bei schwer verkäuflichen Problemgrundstücken. Manchmal finden sich für solche Grundstücke nur Käufer, die ​keine Finanzierung durch eine Bank erhalten oder die den Kaufpreis nur anteilig durch Finanzierung und Eigenkapital abdecken können. Dann eröffnet der Kauf auf Raten vielleicht die Möglichkeit, um den Verkauf doch noch vollziehen zu können.

In manchen Fällen kann es sogar für den Verkäufer aus strategischen Gründen vorteilhaft sein, mit dem Käufer eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Zum Beispiel, wenn der Verkäufer nach dem Verkauf ein laufendes Darlehen auf einen Schlag abbezahlt und die Bank im Gegenzug eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fordert, mit der sie die entgangenen Zinsen durch den vorzeitig aufgelösten Kreditvertrag ausgleichen will. So eine Vorfälligkeitsentschädigung kann beachtliche 10 % der restlichen Darlehenssumme ausmachen, deshalb kann auch der Verkäufer ein großes Interesse daran haben, das Darlehen bei der Bank nicht komplett in einem Zug abzubezahlen. Die Fortsetzung des eigenen Kredits und der Verkauf des Grundstücks auf Raten und eine zeitlich aufgeteilte Einnahme des Verkaufsbetrages kann wirtschaftlich sinnvoller sein.

‍Grundstücksverkauf auf Raten: Wie wird diese Zahlungsmodalität vertraglich verankert?

‍Handelt es sich um einen Grundstücksverkauf gegen Ratenzahlung, setzt der Notar das Muster eines regulären Kaufvertrags ein. Allerdings gibt es natürlich eine besondere Regelung zur Kaufpreiszahlung. In dieser werden vor allem folgende Punkte detailliert vermerkt:

• Einzelheiten zur Ratenzahlungsvereinbarung und Höhe der Raten
• Konsequenzen bei Zahlungsverzug, Absicherung des Verkäufers
  
• (Je nach Fall auch Verzugszinsen, Zwangsvollstreckung, Rückabwicklung des Verkaufs)

‍Wie hoch soll beim Grundstücksverkauf auf Raten die Ratenzahlung sein?

‍Hierauf gibt es keine einheitliche Antwort, denn die Höhe der Raten hängt stark von den individuellen, finanziellen Verhältnissen des Käufers und der anvisierten Vertragslaufzeit ab. Je kürzer die Laufzeit, desto höher natürlich die monatlichen Raten. In der Praxis fixieren Käufer und Verkäufer bei einem Grundstücksverkauf gegen Ratenzahlung manchmal eine Laufzeit, welche sich an den regulären Bankdarlehen orientiert. Für machen Grundstücksverkäufer kommt allerdings eine Ratenzahlungszeit von 30 Jahren nicht in Frage, deshalb wird für gewöhnlich ein Zeitraum von zehn bis 15 Jahren festgelegt. Selbstverständlich sollte auch das Recht zur Sondertilgung Eingang im Kaufvertrag finden, damit der Käufer gegebenenfalls vor Ablauf der Ratenzahlungszeit bereits den kompletten Kaufpreis tilgen kann.

‍Welche Höhe haben die Zinsen für die Kaufpreisstundung?

‍Wird ein Grundstück auf Raten verkauft, fallen Zinsen an. Immerhin kann der Verkäufer nicht sofort über den kompletten Betrag verfügen. Darüber hinaus nimmt der Wert des Geldes mit den Jahren aufgrund der Inflation ab. Dies muss durch Zinsen ausgeglichen werden. Der Verkäufer verlangt in der Regel einen Zinssatz, der zumindest dem einer herkömmlichen Geldanlage entspricht. Der Käufer hingegen möchte einen Zinssatz zahlen, der nicht höher als der der Bank wäre. In der Praxis hat es sich als hilfreich erwiesen, wenn sich Käufer und Verkäufer in der Mitte treffen. So profitieren beide Parteien: Der Verkäufer erhält etwas höhere Zinsen als er für eine reguläre Geldanlage bekäme. Der Käufer zahlt niedrigere Zinsen, als die Bank einfordern würde.

‍Hinweis: Käufer und Verkäufer sollten berücksichtigen, dass die Verzinsung des Grundstückskaufpreises von steuerlicher Relevanz ist. So stellen die Zinsen für den Verkäufer Einkünfte aus Kapitalvermögen dar, weswegen sie versteuert werden, sofern sie den Freibetrag überschreiten. Die Zinsen können je nach Ausgangslage für den Grundstückskäufer steuergünstige Werbungskosten sein.

‍Was passiert bei Zahlungsverzug?

‍Der Verkäufer muss sich im Falle eines Zahlungsverzugs seitens des Käufers absichern. Dies geschieht – wie ansonsten auch – durch eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers im Kaufvertrag. Im Unterschied zu regulären Grundstückskaufverträgen, bei denen der Verkäufer den kompletten Verkaufspreis auf einmal erhält, gestaltet sich die Klausel jedoch etwas aufwendiger. Immerhin ist zudem die Berücksichtigung der Zinsen und etwaiger Verzugszinsen wichtig. Der Verkäufer sollte demnach darauf bestehen, dass sich der Käufer ebenfalls bezüglich der Zinsbeträge der Zwangsvollstreckung unterwirft. Abgesehen davon ist es ratsam, eine Auswahl an weiteren Rücktrittsgründen zu fixieren. Ein Beispiel dafür wäre eine Absicherung, wenn der Käufer keine Brandversicherung für das Kaufobjekt abschließt. Bebaut der Käufer das Grundstück und es tritt z. B. ein nicht versicherter Brand ein, wäre der Käufer evtl. zahlungsunfähig und könnte auch die Raten nicht mehr zahlen.

‍Eigentumsübergang vor Ableistung aller Raten

‍Falls das Eigentum bereits vor Abzahlung aller Raten umgeschrieben werden soll, sollte auf alle Fälle eine Restkaufgrundschuld zugunsten des Verkäufers im Grundbuch eingetragen werden. Es sollte also der Betrag, den der Käufer noch schuldet, zur Absicherung des Verkäufers als Grundschuld im Grundbuch festgehalten werden.

‍Zwei Varianten zur Sicherung des Verkäufers bei Rückabwicklung

‍Für den Verkäufer kommen zwei Varianten einer Sicherung zum Einsatz:

1. Der Verkäufer bleibt bis zur letzten Rate Eigentümer. Die Eigentumsumschreibung wird erst danach veranlasst.
2. Das Grundstück wird sofort auf den Käufer umgeschrieben. In diesem Fall wird der Verkäufer im Grundbuch durch eine Grundschuld und eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert.

‍Grundstücksverkauf mit Altbelastungen: Ist ein Grundstücksverkauf auf Ratenzahlung möglich?

‍Ein Blick ins Grundbuch offenbart in manchen Fällen, dass noch alte Grundschulden auf dem Grundstück lasten, sog. Altbelastungen. Diese sollten vor einem Verkauf auf Raten auf jeden Fall bereinigt sein, weil es sonst zu allerlei komplexen Situationen und Schwierigkeiten kommen kann.

Beispielsweise könnte es passieren, dass der Verkäufer irgendwie in finanzielle Schwierigkeiten gerät und die Altbelastungen nicht mehr ablösen kann. Erschwert wird seine Situation vielleicht auch dadurch, dass er den Verkaufserlös selbst nur in Raten erhält. Die Altgläubiger würden in diesem Fall weiterhin im Grundbuch verbleiben und könnten sogar eine Zwangsvollstreckung anstreben, wenn der Verkäufer weiterhin nicht zahlt und so könnten die bereits geleisteten Ratenzahlungen des Käufers schließlich verloren gehen.

Ein möglicher Ausweg wäre ein sogenanntes „Freistellungsversprechen“ der Altlastgläubiger, mit dem sie versichern, dass die bei fortgeführter Ratenzahlung durch den Grundstückskäufer die Grundschuld freigeben und löschen werden und ebenso verhindern, dass der Verkäufer die eingetragene Grundschuld durch ein neues Darlehen wieder nutzt bzw. »auffüllt«. Vor Abschluss eines Kaufvertrags mit Ratenzahlung muss auf jeden Fall evaluiert werden, ob solch ein Entgegenkommen der Altgläubiger möglich ist.

Ein Grundstücksverkauf auf Raten bei Altbelastungen kann unter den vorgenannten Einschränkungen zwar vorgenommen werden, aber wenn es die Möglichkeit der Ablösung der Altlasten gibt, oder gar ein Verkauf ohne Ratenzahlung möglich ist, wäre das zweifellos vorzuziehen.

‍Grundstücksverkauf auf Ratenbasis: vertragliche Absicherung erforderlich

‍Sie können Immobilien oder Ihr Grundstück auf Raten verkaufen. Achten Sie jedoch dabei darauf, dass die Rahmenbedingungen detailliert vom Notar fixiert werden. Verkaufen Sie das Areal mithilfe eines Maklers in München, kann er Ihnen im Vorhinein wichtige Tipps geben. Darüber hinaus ist es ihm oft möglich, einen Käufer für Ihr Grundstück zu finden, der den kompletten Kaufpreis sofort bezahlen kann. Dies ist immer noch die einfachere Variante, da Sie so nicht über einen längeren Zeitraum um den Eingang Ihrer Raten auf dem Bankkonto bangen müssen.