Grundstücksverkauf: für 1 Euro das Grundstück verkaufen

uf den ersten Blick mag es widersinnig erscheinen, ein Grundstück für einen Euro zu verkaufen. In der Praxis passiert dies ziemlich selten, kommt aber hin und wieder vor oder wird angestrebt. Die Gründe dafür können vielseitig sein.

Manchmal möchte ein Elternteil seinem Kind etwas Gutes tun und ihm so für einen symbolischen Betrag ein Grundstück zukommen lassen, um z. B. später die Erbschaftssteuer zu umgehen. Und manchmal gibt es Fälle, in denen das Areal, das verkauft werden soll, tatsächlich gar nichts wert ist.  Dies kann sogar auf ein Grundstück in einem so florierenden Immobilienmarkt wie München zutreffen. Warum? Das Areal weist Altlasten, wie abrissreife Immobilien auf, für die die Beseitigungskosten über dem Bodenwert liegen.

An diese beispielhaften Fälle schließt sich die Frage an: Darf ein Verkäufer ein Grundstück für einen Euro verkaufen? Was sagt das deutsche Recht dazu? Hier sind die Antworten.

‍Grundstücksverkauf für 1 Euro: Ist das möglich und brauche ich dafür einen Notar?

‍Grundsätzlich ist es möglich, ein Grundstück für einen Euro zu verkaufen. Unabhängig von der Höhe des Kaufpreises ist für die Grundstücksübertragung jedoch nach § 311 b Abs. 1 BGB stets ein notarieller Kaufvertrag erforderlich. Ebenfalls muss nach § 925 BGB die Auflassungserklärung, also die Einigung zwischen Grundstücksverkäufer und Käufer über die Übertragung des Eigentums, in der Regel bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien, vor einem Notar erfolgen. Dies mag bei solch einem geringen Kaufpreis unnötig erscheinen, aber durch eine notarielle Beurkundung schützen sich Käufer und Verkäufer vor Rechtsfehlern. Selbstverständlich fallen für den Notar und für die notwendigen Grundbucheintragungen Kosten an, die anhand einer Gebührentabelle bestimmt werden; für den Grundstückswert, der normalerweise Ausgangspunkt zur Berechnung der Notargebühr ist, wird sich der Notar natürlich nicht auf den einen Euro beziehen, sondern wahrscheinlich auf den Verkehrswert, der sich aus den örtlichen Bodenrichtwerten ergibt.

Meistens ist es schwierig, einen Kaufvertrag über einen Euro abzuschließen. Oft existiert ein eklatantes Missverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem Grundstückswert. Solch ein Kaufvertrag könnte als unwirksam erachtet werden, weswegen ein Notar ihn schon im Vorhinein ablehnen würde. Dies liegt daran, dass ein Verkauf unter dem Grundstückswert den Verdacht erregen kann, es gäbe illegale Nebenabsprachen. Auch andere rechtlich zweifelhafte Vorgänge bezüglich des Grundstückverkaufs könnten vermutet werden. Es kommt auf den Einzelfall an, ob sich ein Kaufpreis von einem Euro rechtlich durchsetzen lässt.

Tipp: Wer sein Grundstück so preiswert wie möglich loswerden möchte, sollte sich vorab mit einem lokal ansässigen Notar absprechen. Seine Beratung ist essenziell, um auf kostengünstige Weise ein Grundstück zu veräußern.

‍Grunderwerbsteuer bei 1-Euro-Grundstück: Wie hoch wird sie sein?

‍Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Grundstücksverkauf in München 3,5 % des Kaufpreises, in anderen Bundesländern können es bis zu 6,5 % sein. Bei einem Grundstückspreis von einem Euro betrüge sie fast gar nichts. Wie geht nun der Staat vor? Der Bundesfinanzhof entschied, dass in manchen Fällen der symbolische Kaufpreis von einem Euro als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient. Dies sei aber nur möglich, sofern es kein deutliches Missverhältnis zwischen dem Grundstückswert und dem Kaufpreis gibt. Oft ist dies der Fall, wenn auf dem Areal ein baufälliges, abbruchreifes Gebäude steht und diese Gebäudeteile durch einen Gutachter als wertlos erachtet wurden. Auch die Beseitigung dieses Gebäudes wird Zusatzkosten verursachen. Durch einen Kaufpreis von einem Euro ließe sich ein gerechter Ausgleich schaffen. Eine ganz andere Sachlage ergibt sich aber, wenn es ein großes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstückswert gibt. Dann wird das Finanzamt für die Berechnung der Grunderwerbsteuer den Bodenrichtpreis heranziehen.

‍Extratipp: Ist das Grundstück aufgrund von künftigen Kosten nichts wert, sollte dennoch ein Kaufpreis von einem Euro fixiert werden. Wird dem Finanzamt dann nachgewiesen, dass der Kaufpreis von einem Euro gerechtfertigt ist, fällt nach einem Urteil vom 2.7.2006, Az: II R 65/04; Abruf-Nr. 063358 keine Grunderwerbsteuer an.

‍Grundstücksverkauf für 1 Euro - oder ist dies eine Schenkung?

‍Möchten Sie ein Grundstück für einen Euro verkaufen, kann das Finanzamt eine Schenkung  vermuten. Dies würde dann mit einer Schenkungssteuer einhergehen. Schenkungssteuerpflichtig sind nämlich freigebige Zuwendungen unter zwei lebenden Personen, sofern »die bedachte Person durch die Zuwendung auf Kosten der zuwendenden Person bereichert wird.

Bei einem Grundstücksverkauf für einen Euro könnte das Finanzamt annehmen, der Verkäufer hätte dies nur getan, um Erbschaftsteuer zu sparen. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Käufer das eigene Kind oder ein anderer naher Verwandter wäre. Wer sich vor einem solchen Verdacht schützen möchte, muss den Kaufpreis deutlich höher ansetzen. Es hilft auch nicht viel, wenn anstelle eines gerechtfertigten Kaufpreises eine Gegenleistung in Form einer laufenden Rentenzahlung an den Verkäufer vereinbart wird. Diese ist oft erheblich niedriger als der Grundstückswert. Die Differenz zwischen dem gerechtfertigten Kaufpreis und der Rentenzahlung könnte als unentgeltliche Zuwendung erachtet werden. Diese ist steuerpflichtig, sobald sie die Freibetragsgrenze für Schenkungen überschreitet.

​Ein kurzer Überblick zu den Steuerfreibeträgen bei Schenkungen:

• Ehegatten: 500.000 €
• Kinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 €
• Eltern, Großeltern, Nichten/Neffen, Geschwister: 20.000 €
• Alle anderen Begünstigten: 20.000 €

Hinweis: In der Praxis werden Grundstücksverkäufe mit geringen Kaufpreisen vor allem dann unter die Lupe genommen, wenn die Käufer Verwandte, Lebenspartner oder andere nahestehende Personen sind. Im Zweifelsfall entscheidet der Bundesfinanzhof (BFH) mit Sitz in München, ob der Grundstücksverkauf eine unentgeltliche Zuwendung inkludiert oder nicht.

‍Wann ist ein Grundstück in den Augen des Finanzamtes zu preiswert?

‍Eine allgemeingültige Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht, jeder Fall wird vom Finanzamt individuell beurteilt.  Jedoch zeigt die Praxis, dass bereits ein Grundstücksverkauf von 20 bis 25 % unter dem realen Wert für Skepsis sorgen kann. Letztlich kann es dann sein, dass ein Teil des Grundstückswerts als unentgeltliche Zuwendung bewertet wird, was dann steuerliche Konsequenzen hat. Verkäufer sollten aufgrund dieses Aspektes darauf achten, dass die persönlichen Freibeträge des Käufers nicht überschritten werden. Dabei gibt es zwei weitere Aspekte zu berücksichtigen:

1. Die persönlichen Freibeträge gelten für einen Zeitraum von zehn Jahren. Erbt der Käufer in diesen zehn Jahren ausserdem noch einen hohen Betrag, kann es nach § 14 ErbStG sein, dass er auf den Grundstückskauf für einen Euro doch noch Schenkungssteuern zahlen muss, wenn der Grundstückswert entsprechend höher eingestuft wird, und die gesamte Erbmasse den Freibetrag überschreitet.
   
   
2. Sieht das Finanzamt in dem Grundstücksverkauf eine unentgeltliche Zuwendung und verstirbt der Verkäufer in einem Zeitraum von zehn Jahren nach dem Verkauf, können seine Erben einen Anspruch auf einen monetären Teilwert des Areals haben. Dann muss der Begünstigte die Erben entsprechend entschädigen, falls deren Anspruch gültig ist.

‍Grundstücksverkauf für 1 Euro gut planen

‍Ein Grundstücksverkauf für einen Euro kann mit Fallstricken behaftet sein. Sie sollten die Sachlage in Ihrem individeullen Fall genau prüfen. Erfolgt der Verkauf beispielsweise an ein Abrissunternehmen, welches die Altlasten auf dem Areal übernimmt, ist es ratsam, einen Gutachter hinzuzuziehen. Er kann im Zweifelsfall beweisen, dass das Grundstück aufgrund der vielen Altlasten tatsächlich nichts mehr wert ist. Wer durch einen günstigen Verkauf seinen Kinder etwas Gutes tun möchte, der sollte die Schenkungsfreibeträge beachten. Handelt es sich um ein sehr kostspieliges Grundstück, ist eventuell eine Schenkung in zwei oder drei Teilen empfehlenswert. So lässt sich der hohe Freibetrag für die eigenen Kinder alle zehn Jahre optimal ausnutzen. Bevor Sie agieren, sollten Sie einen Anwalt oder Steuerberater konsultieren. Dieser kann Ihnen eine kompetente Hilfestellung bieten. Aufbauend auf Ihren individuellen Gegebenheiten kann er verlässlich Rat geben, inwiefern ein Grundstücksverkauf für einen Euro ratsam ist oder ein anderes Vorgehen besser wäre.