Grundstück verkaufen trotz Grundschuld: Was bedeutet das?

ei vielen Grundstücken sind sogenannte Grundschulden im Grundbuch eingetragen. Spätestens, wenn Sie Ihr Grundstück in München verkaufen wollen, ob mit oder ohne Makler, müssen Sie sich mit dem Thema auseinandersetzen. Haben Sie bereits daran gedacht? Ist Ihre Immobilienfinanzierung für das Verkaufsobjekt abgeschlossen? Was tun mit der Grundschuld? Möchten Sie die Grundschuld löschen lassen?

​Hier sind wichtige Informationen rund um das Thema Grundstücksverkauf und Grundschuld.

‍​Was verbirgt sich hinter dem Begriff „Grundschuld“?

‍Die meisten Grundstückskäufe werden über eine Bank finanziert. Zur Sicherung des benötigten Darlehens besteht die Bank auf der Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Die Finanzierungsbank ist damit Miteigentümer am besagten Grundstück, bis diese Grundschuld wieder beglichen und gelöscht ist. Mit der Eintragung einer Grundschuld erhält die Bank das Recht, vom Darlehensnehmer einen Geldbetrag in Höhe der Grundschuld zu fordern.
Dieser Fall kann zum Beispiel eintreten, wenn der Grundstücksbesitzer sein Grundstück wieder verkauft. Dann bekommt die Bank aus dem Erlös auf jeden Fall den Betrag der eingetragenen Grundschulden, während der Verkäufer selbst nur Zugriff auf den eventuell überbleibenden Betrag hat.

Der andere Fall wäre der Zahlungsausfall, wenn der Grundstücksbesitzer den Kredit nicht mehr bedienen kann oder Ratenausfälle hat. Bei einem Ratenausfall wird die Bank in der Regel erst einmal abmahnen und dann irgendwann die Kündigung des Kredits androhen. Kommt es zur Kündigung, wird die Bank als nächsten Schritt die Pfändung bzw. Zwangsversteigerung in Gang setzen. Aufgrund der Grundschuld kann die Bank dann das Geld aus der Zwangsversteigerung einstreichen und den Kreditausfall ganz oder zumindest zu einem gewissen Grad kompensieren.

Zusammenfassend gelten bei der Eintragung von Grundschulden die folgenden Punkte:

1. Im Grundbuch wird eingetragen, dass die finanzierende Bank Sicherungsnehmer ist.
2. Die Grundschuldhöhe liegt etwa bei der Darlehensschuld. Sie kann sich durch Grundschuldzinsen erhöhen.
3. Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, kann die Bank sich ihre Forderungen durch eine Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung einholen.

Darüber hinaus lassen sich Grundschulden jedoch noch auf andere Weise nutzen: Vielleicht möchte der Eigentümer des Grundstücks für eine spätere Darlehensaufnahme sich einen guten Rangplatz für seine Grundschuld sichern. Eine Grundschuld kann nämlich auch ohne konkrete Forderungen bestellt werden.

‍Kann es für eine Grundschuld mehrere Grundschuldeinträge geben?

‍Das ist grundsätzlich möglich. Grundstückseigentümer wählen teilweise diese Variante, wenn sie eine Baufinanzierung am Laufen haben. Achtung: Sollte es mehrere Grundschuldeinträge geben, werden sie in einer Rangfolge aufgeführt. Für die finanzierende Bank ist es wichtig, im Grundbuch für die Gewährung einer Baufinanzierung ganz oben zu stehen, weil erstrangige Eintragungen wichtiger sind als zweitrangige bzw. nachfolgende. Wird ein Grundstück versteigert oder verkauft, bekommt derjenige auf Rang eins zuerst das Geld, oder zumindest wesentlich mehr als darauffolgende Ränge. Banken stehen daher zweitrangigen Grundschulden meist ablehnend gegenüber. Dies hat Haftungsgründe, falls der Grundstückseigentümer zahlungsunfähig wird.

‍Grundschuld versus Hypothek: Was ist der Unterschied?

‍Eine Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Die Hypothek hingegen schon. Beide Begriffe beschreiben jedoch eine Form der Immobilienabsicherung: Ein Käufer benötigt von der Bank ein Darlehen, um ein Grundstück zu kaufen. Die Bank benötigt eine Absicherung, falls es zum Verzug der Zahlungen seitens des Kreditnehmers kommt. Der Kreditgeber erhält daher einen Eintrag im Grundbuch. Dieser sichert ihm zu, das Grundstück verwerten zu können, sobald der Kreditnehmer die Darlehensraten nicht mehr bedient. Normalerweise veranlasst die Bank dann eine Zwangsversteigerung.

Ein Notar trägt sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld im Grundbuch ein. Die Hypothek ist an ein Darlehen gebunden und beläuft sich auf die Darlehenshöhe. Die eingetragene Hypothek verringert sich somit mit der Zeit, wenn der Kreditnehmer sie wie geplant nach und nach durch Zahlung der Raten abbaut. Beträgt die Restschuld schließlich null, gibt es keine Hypothek mehr. Mit der Grundschuld ist dies anders. Sie besteht komplett unabhängig von dem Darlehen. Die Grundschuld sinkt nicht parallel zu der Restschuld. Sie verändert sich nicht. Sobald die Restschuld bei null steht, kann der Kreditnehmer allerdings eine Löschungsbewilligung bei der Bank einfordern.

‍Was ist besser: Hypothek oder Grundschuld?

‍Eine klare Antwort darauf gibt es nicht. In der Vergangenheit wurde vor allem der Weg der Hypothek genutzt. Hypotheken sind heutzutage eher unüblich geworden, meist wird die Kreditvergabe jetzt über die Eintragung einer Grundschuld abgesichert. Das liegt insbesondere an der Flexibilität der Grundschuld. Wer ein Grundstück verkauft, kann die Grundschuld, wenn die Bank das zulässt, nach Absprache mit der Bank an den neuen Eigentümer übertragen. Zudem lässt sich eine bereits bestehende Grundschuld für ein neues Darlehen nutzen. Dies ist eine Option, sobald das alte Darlehen beglichen ist. Auf diese Weise lassen sich Grundbuchkosten, Notarkosten und jede Menge bürokratischer Aufwand einsparen. Immerhin kostet das Eintragen der Grundschuld Geld.

‍Grundstücksverkauf mit Grundschuld: Möglichkeiten für Verkäufer

‍Manch ein Grundstückseigner möchte sein Grundstück mitsamt Grundschulden verkaufen, weil die Löschung Aufwand und zusätzliche Kosten mit sich bringt. Ob das erstrebenswert ist, oder ob man es besser anders macht, ist fallabhängig. Verkäufer können hier unterschiedlich vorgehen.

Grundsätzlich ist es möglich, ein Grundstück zu verkaufen, für das eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. In der Praxis ist das sogar eine recht häufige Variante. Hierbei muss aber bedacht werden, dass weder eine Hypothek noch eine Grundschuld an eine Person als Grundstückseigentümer gebunden ist. Stattdessen sind sie ans Grundstück selbst gebunden. Aus diesem Grund steht die Grundschuld im Grundbuch. Ein Käufer kauft demnach die Belastung mit. Darauf wird er sich selbstverständlich ohne ein Zugeständnis des Verkäufers zumeist nicht einlassen. Verkäufer können nun wie folgt agieren:

1. Sie machen mit dem Käufer aus, dass dieser die bestehenden Belastungen übernimmt. Dies würde mit einer Senkung des Kaufpreises einhergehen.
2. Der Verkäufer selbst beseitigt die Belastungen. Dafür geht er in Verhandlung mit der Bank und vereinbart mit ihr, dass diese die Grundschuld vom Areal nimmt. Im Gegenzug kann die Bank die Grundschuld beispielsweise auf ein anderes Grundstück des Verkäufers übertragen. So kann sie sich ihren Kredit sichern.
3. Der Verkäufer bezahlt mithilfe des Erlöses aus dem Verkauf des Grundstückes die noch ausstehenden Forderungen. So kann die Bank für die Grundschuld eine Löschungsbewilligung ausstellen.

Wer sich diesbezüglich unsicher ist, sollte sich mit dem Notar absprechen, der Teil des Immobiliengeschäftes ist. Er kann eine beratende Funktion übernehmen und detailliert auf den Einzelfall eingehen.

‍Löschung der Grundschuld: beim Grundstücksverkauf oft angeraten

‍Käufer möchten in der Regel ein Grundstück kaufen, zu dem ein Grundbuch ohne Grundschuldeintrag gehört. Auch für den Verkäufer ist die Bereinigung des Grundbuchs ratsam. Ansonsten gibt er dem Käufer ein gutes Argument an die Hand, den Preis zu senken. Sofern es für den Verkäufer möglich ist, sollte er den Grundbucheintrag zur Grundschuld daher löschen lassen. Die Löschung wird in der Praxis meistens zusammen mit dem Verkaufsvorgang bzw. nach Eintrag der Auflassungsvormerkung „in einem Aufwasch“ erledigt, sodass man den Notar nur einmal für den ganzen Vorgang in Anspruch nehmen muss, was natürlich Aufwand und Kosten spart. Die folgenden Schritte sind für die Löschung der Grundschuld erforderlich:

1. Der Gläubiger – und damit in der Regel die Bank – bewilligt die Löschung und bestätigt dies mit einer Löschungsbewilligung. Die Forderung besteht so nicht mehr.
2. Die Löschungsbewilligung überreicht der Grundstückseigentümer dem Notar.
3. Der Notar nimmt Kontakt mit dem zuständigen Grundbuchamt auf und leitet so die Löschung der Grundschuld ein.

Hinweis: Gibt es zusätzlich zur Grundschuld einen Grundschuldbrief, muss das Grundbuchamt diesen ebenfalls erhalten. Ist der Grundschuldbrief verloren gegangen, kann das teuer werden, weil das Dokument dann zuerst in einem extra Verfahren für ungültig erklärt werden muss.

‍Wieviel kostet die Löschung der Grundschuld?

‍Die Löschung der Grundschuld ist grundsätzlich kostenpflichtig. Sie setzt sich aus den Gebühren des Grundbuchamtes und den Notarkosten zusammen. Bei Grundschulden im üblichen Rahmen liegt der Betrag, den die Gebührenordnung der Notare zugrunde legt, z. B. bei 0,2 % der Grundschuld. Das Grundbuchamt nimmt den gleichen Betrag. Kurzum: Sollte die Grundschuld bei 100.000 Euro liegen, kostet die Löschung der Grundschuld rund 400 Euro. 200 Euro gehen an den Notar und 200 Euro an das Amt. Mit zunehmender Grundschuldhöhe nehmen die Löschungsgebühren per Gebührenordnung weiter zu, prozentual gesehen allerdings immer weniger je höher die Grundschuld ist.

‍Löschung der Grundschuld nicht zwingend notwendig

‍Einige Grundstücksbesitzer haben bereits die Forderungen an die Bank beglichen, aber die Grundschuld nie aus dem Grundbuch löschen lassen. Erst wenn der Verkauf des Grundstücks ansteht, fällt ihnen auf, dass sie dies noch tun sollten. Die Grundschuld wird nämlich nicht automatisch aus dem Grundbuch ausgetragen. Manche Immobilienbesitzer lassen sie sofort nach Begleichung der Forderung bewusst löschen, da sie den Eintrag als Belastung erachten. Erforderlich ist dieses Vorgehen allerdings nicht. Es kann sogar sinnvoll sein, die Grundschuld nicht zu löschen, sofern kein Grundstücksverkauf geplant ist. So kann der Eigentümer die Grundschuld beispielsweise dafür nutzen, um später ein Darlehen für eine Immobilienmodernisierung aufzunehmen, für die eine Sicherheit notwendig ist. Dies spart ihm Kosten, da er die Grundschuld bei erneuter Kreditaufnahme nicht erneut eintragen lassen muss.​

Hinweis: Ein Grundstücksverkauf ist möglich, wenn noch eine Grundschuld im Grundbuch vermerkt ist. Für einen Käufer ist dieser Eintrag kein unüberwindbares Hindernis, da sich die Löschung der Grundschuld im Grundstückskaufvertrag eindeutig regeln lässt.