Grundstücksverkauf an Ausländer: Gibt es Besonderheiten zu beachten?

eit 2014 ist Michael Müller regierender Bürgermeister von Berlin. Er hat 2019 eine Diskussion in Gang gesetzt, die aufgrund der steigenden Miet- und Wohnpreise entstanden ist: Über den Immobilien- und Grundstückskauf an Ausländer. ​

Speziell geht es in diesem Fall darum, ausländische Investoren als Käufer vom Wohnimmobilienkauf auszuschließen, um Spekulationskäufen und dem daraus entstehenden raschen Anstieg der Wohn- und Mietpreise vorzubeugen. Vorbild dafür sei Neuseeland. Das Land am anderen Ende der Welt hat im Oktober 2018 mit dem sogenannten „Overseas Investment Amendment Act“ eine entsprechende Regelung erlassen. Doch wäre dies in Deutschland überhaupt denkbar? Gibt es beim Grundstücksverkauf bereits andere Bestimmungen für Ausländer, und muss man auch als Privatverkäufer auf bestimmte Dinge aufpassen, wenn man an einen ausländischen Käufer verkaufen möchte? Schauen wir uns dieses spannende Thema genauer an!

‍Keine Diskriminierung für Käufer aus dem Ausland

‍Ein Verbot für Ausländer in Deutschland Immobilien oder ein Grundstück zu kaufen, würde vermutlich bereits am Europarecht scheitern. Dieses besagt, dass EU-Bürger sich auf diverse Grundfreiheiten berufen können, sofern sie in einem der EU-Mitgliedstaaten ein Areal oder eine Immobilie erwerben möchten. Zur sogenannten „Freizügigkeit der Arbeitnehmer“ würde auch der Zugang zu Wohneigentum gehören. Darüber hinaus gibt es die sogenannte europäische Kapitalverkehrsfreiheit, nach der sowohl Nicht-EU-Bürger als auch EU-Bürger Immobilieninvestitionen tätigen können. Eine Diskriminierung von Nicht-Deutschen auf dem deutschen Grundstücks- und Immobilienmarkt darf es daher grundsätzlich nicht geben.

‍Wie sieht es mit dem Schutz des Allgemeinwohls aus?

‍Theoretisch und praktisch gesehen ermöglichen nur „Wohnsitzerfordernisse“ Limits beim Immobilienkauf von Ausländern. Beschränkungen beim Kapitalverkehr ließen sich Rechtswissenschaftlern zufolge nur begründen, wenn sie dem Schutz des Allgemeinwohls dienen sollen. Allerdings hat der Europäische Gerichtshof diesbezüglich nur wenige Ausnahmen gerechtfertigt, die bisher lediglich Dänemark und Österreich betrafen. So kommen die Ausnahmeregelungen vor allem dann zum Einsatz, sobald es um den Erwerb eines Zweitwohnsitzes gibt. Rechtsexperten des Deutschen Bundestags überprüften, inwiefern der Kauf von Wohnungen in Deutschland an den Wohnsitz geknüpft werden kann. Das Ergebnis war nicht eindeutig, denn laut Expertenmeinung fehle eine genaue Definition, welche Ziele diese Wohnsitzerfordernis verfolge.

‍Vorbild Neuseeland

‍In Neuseeland ist zu beobachten, dass verstärkt vermögende Chinesen Grundstücke und Wohnimmobilien in großen Städten des Landes kaufen. Dies treibt die Preise so weit nach oben, dass sogar Normalverdiener kaum noch eine Chance haben, auf dem Grundstück- und Wohnimmobilienmarkt eine Liegenschaft zu erstehen. Die Politik lenkte ein und erließ ein Gesetz: Wer ein Daueraufenthaltsvisum in Neuseeland besitzt, darf Immobilien weiterhin erwerben. Andere Ausländer dürfen nur noch in Ausnahmefällen ein Bestandsobjekt kaufen. Diese Spezialregelung gilt auch für die benachbarten Australier. In Down Under ist die Wohnungsnot besonders groß, weil die Kauf- und Mietpreise so stark gestiegen sind. Auch in Europa haben einige Länder spezielle Vorschriften, wenn ein Ausländer ein Grundstück kaufen möchte. In Deutschland auch?

‍Darf ich mein Grundstück an Ausländer verkaufen?

‍Ja, das dürfen Sie. Unabhängig davon, ob sich das Grundstück in München oder in einer anderen Stadt oder Gemeinde befindet, dürfen Sie es natürlich auch an einen Nicht-Deutschen verkaufen. Dies gilt für Wohnungs- und Teileigentum gleichermaßen. Wie ein Inländer muss auch der ausländische Käufer vor dem Ankauf des Grundstücks die Finanzierung absichern. Ebenso werden im Kaufvertrag etwaigen Grundschulden beurkundet. Für den Grundstücksverkauf können Sie einen Immobilienmakler in München als kompetente Unterstützung heranziehen oder nicht.

Allerdings gibt es für einen ausländischen Käufer, einen speziellen Aspekt zu beachten, sofern er verheiratet ist. Denn es stellt sich die Frage, inwiefern das Herkunftsland oder Geburtsland Einschränkungen hinsichtlich eines Grundstückserwerbs aufstellt. Unter Umständen muss der Güterstand, d. h. die Frage, ob Vermögensgegenstände den Ehepartnern aufgrund der Ehevereinbarung bzw. gesetzlicher Regelung einzeln oder gemeinsam zuzurechnen sind, mit in den Grundstücksverkauf einbezogen werden.

Hinweis: Hat der Ausländer nicht in seinem Herkunftsland geheiratet, muss der das Güterrecht des Landes beachten, in dem er vor den Traualtar getreten ist oder länger gelebt hat. Erste Auskünfte dazu kann der beurkundende Notar geben.

‍Güterrecht beim Grundstücksverkauf von Ausländern abklären

‍Ist der Grundstückskäufer Ausländer, muss gegebenenfalls das im Herkunftsland gültige Güterrecht berücksichtigt werden. In manchen Ländern, wie z. B. Italien, gilt bei einer Eheschließung grundsätzlich die eheliche Gütergemeinschaft. Ist dies der rechtliche Hintergrund im Fall eines ausländischen Ehepaares, so kaufen diese ein Grundstück in Deutschland in der Regel gemeinschaftlich und beide Partner werden Eigentümer.
In manchen Fällen ist jedoch ein gemeinschaftliches Eigentum des Grundstücks oder der Immobilie nicht gewünscht, sondern nur ein Ehepartner des ausländischen Paares möchte oder soll Eigentümer werden. Dann muss für das Paar zunächst einmal ein Ehevertrag erarbeitet werden, der in diesem Punkt eine Abweichung vom ausländischen Recht und schließlich den Eigentumserwerb für einen der beiden Partner ermöglicht. Ein solches Arrangement und wie sie das untereinander regeln, ist jedoch hauptsächlich Sache der verheirateten Käufer und vor dem eigentlichen Abschluss des Kaufvertrages zu regeln.​

‍Was gibt es noch beim Grundstücksverkauf an Ausländer zu berücksichtigen?

‍Für Sie als Verkäufer ändert sich nichts. Beim Notartermin werden Sie lediglich Zeuge, wie der Notar sich vor der Beurkundung absichern möchte, dass der ausländische Käufer tatsächlich die Inhalte des Kaufvertrags versteht. Sollten seine Deutschkenntnisse nicht ausreichen, kann er die Beurkundung nur mithilfe eines vereidigten Dolmetschers durchführen. Alternativ dazu kann der Käufer einer dritten Person eine Vollmacht geben, die über die erforderlichen Deutschkenntnisse verfügt. Möchte der Ausländer die Bundesrepublik nach der Vertragsbeurkundung für einen längeren Zeitraum oder gar dauerhaft verlassen, ist ein in Deutschland lebender Zustellbevollmächtigter notwendig. Dieser ist mit Anschrift und Geburtsdatum zu benennen. Sie als Verkäufer haben mit diesen Aspekten der Grundstücksabwicklung nichts zu tun. Im schlimmsten Fall kommt es zu leichten Verzögerungen bei der Abwicklung aus organisatorischen Gründen, aber dies dürften die einzigen Hindernisse sein.