Grundstücksverkauf: Was braucht der Notar?

gal wo in Deutschland, ob in München, Berlin, Frankfurt oder auf dem Land, für den Verkauf bzw. Kauf eines Grundstücks ist grundsätzlich immer eine notarielle Beurkundung erforderlich.

Für gewöhnlich bestimmt der Käufer, welcher Notar gewählt wird. Dies ist zwar keine fixe Regel, hat sich aber so eingebürgert. Wenn der Käufer Ihnen als Verkäufer den Notar genannt hat, können Sie sich an ihn wenden, um ihm die notwendigen Unterlagen zukommen zu lassen. Hat für Sie ein Immobilienmakler in München den Verkaufsprozess übernommen, kann auch er diese Aufgabe für Sie übernehmen. Doch was genau ist eigentlich die Aufgabe des Notars beim Grundstücksverkauf? Und was für Unterlagen benötigt er? Was gibt es beim Notartermin noch zu beachten? Hier sind die Antworten.

‍Grundstücksverkauf: Was passiert beim Notartermin und weswegen ist er so wichtig?

‍Beim Notartermin beurkundet der Notar den Kaufvertrag zum Grundstück zwischen Käufer und Verkäufer. So verlangt es in § 311b BGB. Darüber hinaus beurkundet der Notar nach den §§ 873, 925 BGB die sog. Auflassung, d.h. die Einigung der Parteien, dass das Eigentum vom Verkäufer zum Käufer übergeht. Sobald dies erledigt ist, wird beim Grundbuchamt die Umschreibung des Areals vom Verkäufer auf den Käufer beantragt. Erst jetzt ist er tatsächlich der neue Eigentümer.

Beim Notartermin liest der Notar den vorbereiteten Vertrag vor.  Da dieser Vertragstext voller juristischer Fachbegriffe steckt, kann das für die Beteiligten mitunter sehr trocken und fachbetont erscheinen, was das Mitverfolgen erschwert.  Selbstverständlich können Sie bei Unsicherheiten immer nachfragen, aber in der Praxis steigen die Beteiligten gedanklich oft bereits aus und warten nur noch darauf, ihre Unterschrift zu leisten.

Der Kaufvertrag ist jedoch die zentrale Basis eines jeden Immobiliengeschäfts, weswegen Sie aufmerksam bleiben sollten. Er klärt die bedeutenden Punkte bei der Grundstücksabwicklung, weswegen man die Verlesung aufmerksam mitverfolgen und seine Fragen getrost stellen sollte. Ziel ist es, voll im Bild darüber zu sein, was man gleich anschließend unterschreibt. Obgleich viele der Formulierungen in dem Vertrag Standard sind, sind einige Eigenheiten enthalten. Diese kann der Notar nur integrieren, wenn er alle Unterlagen für den Grundstücksverkauf zur Hand hat.

‍Grundstücksverkauf: Unterlagen und wichtige Informationen für den Notar: Was benötigt er?

‍Wenn Sie mit einem Makler das Grundstück veräußern, lässt er die Unterlagen für den Grundstücksverkauf dem Notar direkt zukommen  und teilt ihm andere wichtige Eckdaten mit. Bei einem Privatverkauf müssen Sie die nötigen Unterlagen und Informationen selbst beschaffen und an den Notar übermitteln.

Benötigte Unterlagen:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Altlastenauskunft (sofern verfügbar)
• Erschließungsnachweis (sofern vorhanden)
• Dokumente zu eventuell laufenden Miet- und Pachtverhältnissen
• Namen und Adressdaten von Käufer und Verkäufer (Ausweisdokumente)
• Unterlagen und Bankdaten für die Zahlungssicherheit, z. B. in Bezug auf ein eventuell „berechtigtes Sicherungsinteresse“ (Notwendigkeit eines Notaranderkonto)

Andere nötige Informationen für den Notar:

• Gewünschter Kaufpreis, Zahlungstermin oder etwaige Zahlungsmodalitäten
• Datumsangabe für den gewünschten Übergabetermin

Wichtig: Selbstverständlich braucht der Notar diese Unterlagen bereits VOR dem Notartermin. Nur so kann er den Vertrag vorbereiten.

‍Grundstücksverkauf Notar Unterlagen: Dokumente zu Altlasten und Mängeln sind wichtig

‍Ein großes Thema beim Verkaufsvertrag ist die Sachmängelhaftung. Der Verkäufer möchte natürlich am liebsten für Mängel am Grundstück gar nicht haften. Der Käufer hingegen möchte sich vor unangenehmen Überraschungen schützen und eine Entschädigung haben, sollten ungeahnte Mängel auftreten. Insbesondere die Altlastenproblematik ist daher ein bedeutsames Thema beim Grundstücksvertrag. Stand früher auf dem Areal vielleicht eine Tankstelle? Produzierte ein Industrieunternehmen darauf irgendwelche Produkte, die den Boden verunreinigt haben? Unterlagen zu etwaigen bestehenden Altlasten sind in diesem Zusammenhang wichtig. Im Grundstücksvertrag lassen sich zu Altlasten und dem gewünschten Umgang damit genaue Leitlinien festlegen. Zudem lassen sich Grenzen und Möglichkeiten einer etwaigen Haftung fixieren.

‍Grundstücksverkauf: Wie sieht es mit den Erschließungskosten aus?

‍Steht im Grundstücksvertrag nichts explizit zu den Erschließungskosten, sagt § 436 Abs. 1 BGB folgendes:

»Soweit nicht anders vereinbart, ist der Verkäufer eines Grundstücks verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld.«

Selbstverständlich können Sie als Verkäufer unabhängig von diesem Paragrafen mit dem Käufer bestimmte Abmachungen treffen. Um diese Angelegenheit einfach zu halten wird oft die sogenannte „Bescheidslösung“ vertraglich vereinbart. Diese besagt, dass alle Erschließungskosten, für die der Kostenbescheid bis zum Tag der Beurkundung zugestellt wird, vom Verkäufer getragen werden, und dass diejenigen Erschließungskosten, für die der Kostenbescheid nach der Beurkundung zugestellt wird, vom Käufer getragen werden. Wenn diese vertragliche Vereinbarung gewählt wird ist es daher wichtig zu wissen, ob der entsprechende Kostenbescheid schon zugestellt wurde oder nicht, da dies, speziell bei noch nicht lange zurückliegenden Erschließungsmaßnahmen, entscheidet, wer die Kosten zu tragen hat. Hieran wird auch deutlich, wie wichtig es ist, dass der Notar im Vorfeld bestens über die Vertragsinhalte informiert ist und über alle notwendigen Dokumente verfügt.

‍Grundstück verkaufen: der Notar muss den richtigen Kaufpreis kennen

‍Der Notar muss selbstverständlich den tatstächlichen Kaufpreis kennen, der dann als solcher im Kaufvertrag aufgeführt wird. Abweichend davon kommt es in der Praxis gar nicht so selten vor, dass die Vertragsparteien bei einem Grundstücksverkauf ein vermeintliches Sparpotenzial entdecken. Denn einige beim Grundstücksverkauf anfallenden Kosten werden anhand des Grundstückspreises bemessen, und solche Kosten möchten die Vertragsparteien manchmal lieber durch eine inoffizielle Vorabsprache verringern.  Dabei handelt es sich um die folgenden Kosten:

• die Notarkosten nach dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare
• die anfallende Grunderwerbsteuer, die das Finanzamt und damit der Staat erhält
• die Maklerprovision, durch die der Makler für seinen Aufwand entschädigt wird

Um die Kosten möglichst gering zu halten, senken Verkäufer und Käufer den Kaufpreis offiziell, aber der Käufer zahlt dem Verkäufer unter der Hand eine weitere Summe. So verführerisch das Sparpotenzial auch sein mag, solch ein Vorgehen ist unehrenhaft und illegal. Es kann drastische rechtliche Folgen haben. Der Gesetzgeber kann ein Scheingeschäft wittern, welches nach § 117 BGB nichtig wäre. Darüber hinaus liegt der Tatbestand der Steuerhinterziehung und des Betruges vor, was weitere rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Von solchen inoffiziellen Absprachen ist also abzuraten und der Notar sollte in seinen Unterlagen unbedingt den richtigen Kaufpreis aufführen.

Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:​​​​

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• Kostenlose Wertermittlung für Ihr Grundstück​
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• Grundstücksverkauf ohne Notaranderkonto: Ist das möglich?
• Hausverkauf: Wer haftet für Mängel nach dem Kauf?
• Grundstücksverkauf: Wer zahlt die Notarkosten?
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