Grundstücksverkauf an die Kinder: Besonderheiten beachten

icht selten möchten Eltern ihre Immobilien oder ihr Grundstück an die eigenen Kinder verkaufen. Dies kann viele Gründe haben.

Manche versuchen dadurch, die Erbschaftsteuer zu umgehen. Andere hingegen wollen auf diese Weise sicherstellen, dass ein ganz bestimmtes Kind ein Areal erhält und die anderen nicht. ​Manchmal haben die Eltern auch einfach das perfekte Grundstück für ihr Kind, welches darauf das Eigenheim oder ein Geschäft stellen möchte. Unabhängig davon, was die Gründe sind, wer an seine Kinder das Grundstück verkaufen wird, sollte ein paar Besonderheiten beachten.

‍Grundstücksverkauf zur Vermeidung der Erbschaftsteuer

‍Obgleich in Deutschland die eigenen Kinder von einem vergleichsweise hohen Erbschaftsteuerfreibetrag – 500.000 Euro – profitieren, kann ein großes Grundstück in einer Stadt wie München diesen Betrag überschreiten. Ist dies der Fall, denken einige Eltern an einen Grundstücksverkauf an ihr Kind. Schon zu Lebzeiten überschreiben sie dem Nachwuchs für einen symbolischen Betrag von einem Euro das Areal. Sie glauben, so können sie den Fiskus austricksen. Doch so einfach ist das nicht. Wird das Grundstück deutlich unter Wert veräußert, wird das Finanzamt misstrauisch. Es wird den Preis des Areals schätzen und für die Differenz aus Kaufpreis und Marktwert eine Schenkungsteuer erheben. Sie fällt an, wenn die Differenz über der Freibetragsgrenze von 500.000 Euro liegt. In diesem Fall sprechen Juristen von einer gemischten Schenkung. Um an Steuern zu sparen, sollten die Eltern einen Anwalt oder Steuerberater konsultieren. Er kann sie über legale Steuertricks informieren.

‍Gibt es legale Möglichkeiten, den Kaufpreis zu senken?

‍Der deutsche Gesetzgeber hat tatsächlich einige Voraussetzungen geschaffen, die es dem eigenen Kind ermöglichen, das Grundstück der Eltern vergünstigt zu kaufen. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass ein realistischer Verkaufspreis angesetzt wird. Ein Gutachter und auch ein Immobilienmakler in München können den Grundstückswert versiert ermitteln. Wie bereits erwähnt: Setzen die Eltern einen viel zu geringen Kaufpreis an, kann das Finanzamt eine inoffizielle Schenkung wittern. Die gute Nachricht ist jedoch, dass die Eltern den Kaufpreis legal drücken können. Wird eine Immobilie veräußert, können die Eltern beispielsweise ein Wohnrecht auf Lebenszeit erhalten oder das Kind verpflichtet sich zur Pflege der Eltern. Dies sind wertmindernde Faktoren, durch die sich der Immobilienpreis legal reduzieren lässt.

‍Grundstücksverkauf auf Raten an die Kinder: Wie verhält es sich mit den Zinsen auf die Raten?

‍Grundstücke übertragen Eltern ihren Kindern gelegentlich im Rahmen von monatlichen Kaufpreisraten. Dafür verteilen Sie den Grundstückswert auf die vereinbarte Laufzeit oder ermitteln zuerst eine annehmbare Rate, über die sich dann die Laufzeit berechnen lässt. Da es sich oft um höhere Summen handelt, zieht sich die Ratenzahlung zumeist über mehr als 15 Jahre hinweg. Theoretisch wäre eine Verzinsung angebracht, um den Realverlust auszugleichen. Manch ein Elternteil verzichtet großzügig darauf. Das Finanzamt kann dies jedoch anders sehen. Sie splitten die geleisteten Zahlungen gern in einen Tilgungs- und einen Zinsanteil auf. Der Zinsanteil würde dann eine Kapitaleinkunft sein, auf die sich eine Steuer erheben ließe. In der Praxis zeigte sich, dass das Finanzamt einen Zinssatz von 5,5 % heranzieht, obgleich derzeit der Marktzins deutlich geringer ist. Dieses Vorgehen erscheint ungerecht. Tatsächlich hat dies das Finanzgericht Düsseldorf ebenso gesehen und bereits 2012 entschieden, dass bei Kaufpreisraten über einen längeren Zeitraum das Besteuern eines fiktiven Zinsanteils ungerechtfertigt sei. Es läge keinerlei entgeltliche Kapitalüberlassung vor, wenn die Summe aus allen Raten den Wert des Grundstücks widerspiegelt. Dies sind gute Nachrichten für alle Eltern!

‍Grundstücksverkauf an Kinder: Fällt eine Grunderwerbsteuer an?

‍Beim Kauf von Immobilien oder Grundstücken fällt normalerweise eine Grunderwerbsteuer an, die an den Staat zu zahlen ist. Sie beträgt in Bayern 3,5 %. Ist das Grundstück 300.000 Euro wert, wären dies 10.500 Euro. Das ist ein stolzer Betrag, der sich besser einsetzen ließe als für eine Zahlung an den Fiskus. Eltern und Kindern dürfen sich an dieser Stelle freuen, denn bei einem Verkauf eines Grundstücks an den Nachwuchs fällt die Grunderwerbsteuer weg. Die Regel heißt nämlich:

• Personen, bei denen in gerader Linie ein Verwandtschaftsgrad herrscht, entfällt die Grunderwerbsteuer.
• Dazu gehören Immobiliengeschäfte mit den Eltern, Kinder und Enkeln sowie der Ehepartnern.

Achtung: Für das BGB sind Geschwister nicht in gerader Linie miteinander verwandt. Sie stellen im Familienstammbaum eine Seitenlinie dar. Aus diesem Grund fällt eine Grunderwerbsteuer an, sobald es zu einem Immobiliengeschäft zwischen Geschwistern kommt. Es steht in Diskussion, dieses künftig zu ändern.

‍Brauche ich beim Grundstücksverkauf an mein Kind einen Notar?

‍Häufig tritt diese Frage auf. Für viele macht der Notar beim Grundstücksverkauf nur Sinn, wenn ein Immobiliengeschäft zwischen zwei fremden Personen stattfindet. Verkauft hingegen die Mutter an ihren vertrauten Sohn das Areal, sei ein Notar doch überflüssig. Über die Vertragsbestandteile seien sich beide Parteien einig und der Verkaufsprozess könne ohne Aufwand erfolgen. Während ein Grundstücksverkauf an das eigene Kind ohne Makler problemlos möglich ist, ist ein Notar stets notwendig. Es ist rechtlich vorgeschrieben, dass ein Notar den rechtlichen Part beim Verkaufsprozess übernimmt. Nur mit ihm ist das Geschäft rechtsbindend.