In München Grundstück verkaufen: Käufer zahlt nicht

uf die Freude folgt die Ernüchterung: Der Kaufinteressent versprach das Grundstück in München zu kaufen, aber bezahlt letztlich nicht. Dies ist ärgerlich und kann den eigenen Zeitplan extrem durcheinanderbringen. ​

Aus rechtlicher Perspektive befindet sich der Käufer in Verzug, wenn er zum vereinbarten Zahltag nicht überwiesen hat. Der Grundstücksverkäufer hat im Verzugsfall mehrere Möglichkeiten, wie er vorgehen kann. Er kann, je nach Sachlage, sogar über den fixierten Kaufpreis hinaus einen Ersatz für den ihm entstandenen Schaden geltend machen und gegebenenfalls vom Grundstückskaufvertrag zurücktreten. Das jeweilige Vorgehen ist eine Einzelfallentscheidung, die von vielen Faktoren abhängt. Die beste Entscheidung lässt sich jedoch immer treffen, wenn man gut informiert ist.

‍Voraussetzungen: Erst dann ist der Kaufpreis fällig

‍Bevor sich der Verkäufer ärgert, dass der Kaufpreis bei ihm noch nicht auf dem Konto ist, sollte er abklären, ob überhaupt alle Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind. So ist zunächst einmal erforderlich, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Immerhin ist diese die rechtsverbindliche Zusage für den Käufer, dass er nach Abschluss des Kaufvorgangs im Grundbuch als neuer Eigentümer vermerkt wird. Darüber hinaus müssen alle Löschungsbewilligungen vorliegen, die sich auf etwaige grundbuchliche Belastungen beziehen. Sie werden aufgrund des Eigentumsübergangs gelöscht. Dies sind die wichtigsten Voraussetzungen. Der Notar informiert den Käufer, wenn diese Bedingungen erfüllt sind, und fordert ihn im Anschluss zur Zahlung des Betrags auf. Dieser wird innerhalb einer Frist fällig, die im Kaufvertrag festgesetzt wurde. In der Praxis beläuft sich der Zeitrahmen zumeist auf zwei Wochen.

‍Es kommt zum Zahlungsverzug beim Grundstückskauf: Muss ich eine Mahnung schreiben?

‍Aus rechtlicher Perspektive ist es nicht notwendig, dass der Verkäufer dem Käufer eine Mahnung schreibt, wenn dieser nicht pünktlich zahlt. Immerhin ist der Zahlungstermin bereits im notariellen Vertrag vermerkt worden und es gibt eine Zahlungsaufforderung des Notars. Dadurch wird die Mahnung gemäß § 286 Absatz 2 Nummer 1 BGB entbehrlich.

‍Wie soll ich vorgehen, wenn der Käufer nicht zahlt?

‍In rechtlicher Hinsicht räumt der § 196 BGB dem Verkäufer ein Anrecht auf die Zahlung des Kaufpreises ein. Dieser Anspruch verjährt erst nach zehn Jahren. Manchmal kommt es zu rechtlichen Auseinandersetzungen, die über lange Zeit reichen und die mit einer hohen nervlichen und finanziellen Belastung einhergehen können, bis sie schließlich geklärt sind.

Wenn der Kaufvertrag gültig und der Anspruch auf Kaufpreiszahlung rechtens ist, kann der Verkäufer gegenüber dem Käufer neben dem Kaufpreis auch einen Verzugsschaden geltend machen. So ist nach § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB der Käufer dazu verpflichtet, Verzugszinsen an den Verkäufer zu entrichten. Das ist sogar ein gesetzlicher Anspruch, weswegen die Verzugszinsenzahlung nicht gesondert im notariellen Kaufvertrag vermerkt werden muss. Der Anspruch darauf lässt sich gemäß § 288 Absatz 6 Satz 1 BGB auch nicht ausschließen, entsprechende Vereinbarungen oder Klauseln wären aus rechtlicher Sicht generell unwirksam.

‍Wie hoch sind die Verzugszinsen?

‍Nach § 288 Absatz 1 Satz 2 BGB liegen die Verzugszinsen 5 % über dem Basiszinssatz. Der Basiszinssatz ist ein variabler Wert, der von der Deutschen Bundesbank zu Beginn jedes Halbjahres neu berechnet und veröffentlicht wird. Grundlage für die Berechnung sind die von der Europäischen Zentralbank festgelegten Leitzinsen. Der Basiszinssatz dient generell als Grundlage für die
Berechnung von Verzugszinsen. Momentan (Stand Mai 2019) liegt dieser bei minus 0,88 %, woraus sich allgemein ein Verzugszins von 4,12 % ergibt. Verzugszinsen fallen also immer dann an, wenn beispielsweise bei einem privaten Verkaufsgeschäft der Käufer, Herr Müller, den Verkäufer, Herr Maier, nicht pünktlich bezahlt.

Bei Verkäufen zwischen Unternehmen liegen Verzugszinsen nach § 288 Absatz 2 BGB  9 % über dem Basiszinssatz, sofern an dem Verkaufsgeschäft keinerlei Verbraucher beteiligt ist. Dies wäre beispielsweise bei Immobilienverkäufen der Fall, wenn der Verkäufer, Herr Maier, als gewerblicher Verkäufer agieren würde und eine Firma als Käufer. Dabei würde es sich um ein zweiseitiges Handelsgeschäft handeln.

In Einzelfällen ist es nach § 288 Absatz 3 BGB möglich, noch höhere Verzugszinsen einzufordern, wenn weitere zusätzliche Anspruchsgrundlagen vorliegen. Sind im Zusammenhang mit dem gescheiterten Verkauf weitere Schäden entstanden, kann der Verkäufer auch diese nach § 288 Absatz 4 BGB geltend machen und Entschädigung einfordern.

Hinweis: Verkäufer sollten im Verzugsfall einen Anwalt aufsuchen und parallel dazu mit ihrem Makler sprechen. Vielleicht findet sich eine Möglichkeit, eine zufriedenstellende Lösung für alle Beteiligten zu finden. Der Anwalt ist bei der Einleitung von rechtlichen Schritten unerlässlich.

‍Schadensersatz vom Käufer einfordern

‍Ist mit dem Kaufvertrag alles in Ordnung und ist der Verkäufer allen Pflichten für eine ordentliche Abwicklung des Grundstücksverkaufs in München nachgekommen, ist der Käufer zahlungspflichtig. Sollte er die Zahlung aus Boshaftigkeit nicht vornehmen, würde Vorsatz vorliegen. Der Käufer ist nun dem Verkäufer gegenüber schadenersatzpflichtig. Gleiches gilt auch bei Fahrlässigkeit. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Käufer die Zahlung einfach vergisst. Auch im Fall, dass der Vertrag bei noch ausstehender Finanzierungszusage der Bank geschlossen wurde und die Finanzierung platzt (der Käufer ist den Kaufvertrag eingegangen aber die Bank hat jetzt die Finanzierung verweigert), ist er als Käufer in der Pflicht.

‍Grundstück verkaufen: Kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

‍​§ 323 BGB räumt dem Verkäufer ein gesetzliches Rücktrittsrecht ein. Dafür reicht es aus, dass eine Fälligkeit der Kaufpreiszahlung besteht, der Käufer aber,, aus welchem Gründen auch immer, nicht bezahlt. Der Verkäufer muss allerdings vor dem Rücktritt dem Käufer eine zumutbare Frist setzen. Diese Frist soll dem Käufer nach § 323 Absatz 1 BGB ermöglichen, doch noch die Zahlung vorzunehmen. Auf die Setzung einer Frist kann der Verkäufer nach § 323 Absatz 2 Nummer 1 BGB verzichten, wenn der Käufer deutlich macht, dass er die Zahlung endgültig verweigert.

‍Käufer zahlt nicht: Wie hoch ist der Schadensersatz?

‍Die Höhe des Schadensersatzes bemisst sich an dem entstandenen Schaden. Ein typisches Beispiel aus der Praxis ist, dass der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktritt, da der Käufer nicht gezahlt hat. Durch den Zahlungsverzug des Käufers und dem damit einhergehenden Rücktritt vom Kaufvertrag seitens des Verkäufers entsteht ihm oft ein Schaden. Ursächlich für diesen war der Käufer durch seine Pflichtverletzung. Mit einem Schadensersatz sollen die entstandenen Komplikationen entschädigt werden. Kann der Verkäufer das Grundstück sofort weiterverkaufen, fällt der Schadensersatz gering aus. Dauert es bis zum erfolgreichen Verkauf jedoch sehr lange oder muss der Verkäufer die Immobilie gar für weniger Geld veräußern, fällt der Schadensersatz in der Regel deutlich höher aus. Zwei Faktoren sind für die Schadensersatzhöhe daher maßgebend: 1. Der neue Kaufpreis in Relation zum vorherigen Kaufpreis, den der einstige Käufer nicht gezahlt hat. 2. Die Länge des Zeitraums zwischen dem eigentlich vorgesehenen Verkaufstermin und dem letztlich stattfindenden Verkaufstermin mit einem anderen Käufer und die zwischenzeitlich auflaufenden Kosten bzw. Verluste.

Wichtig: Der Verkäufer darf den Kaufpreis nicht beliebig stark absenken, um das Grundstück möglichst rasch loszuwerden und dann einen hohen Schadensersatz einfordern. Sein Vorgehen muss rechtmäßig und schlüssig sein.

‍Kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

‍Es gibt unterschiedliche Gründe, warum der Käufer vom Kaufvertrag schuldlos zurücktreten kann. Hier sind zwei typische Beispiele:

• Die Immobilie ist mit Schulden belastet. Sie können oder sollen nicht übertragen oder gelöscht werden. Dies kann beispielsweise auftreten, wenn der Kreditgeber gegen eine Auflösung eines bestehenden Darlehensvertrages ist.
• Der Verkäufer hat entscheidende Mängel am Grundstück verschwiegen und die Mängel wurden erst nach Abschluss des Kaufvertrags bekannt.  Ein Verschweigen von Mängeln wird von Gerichten als arglistige Täuschung gewertet, was eine Rückabwicklung des Verkaufs zur Folge haben kann. Bei Arglist, wie z. B. mutwillig verschwiegenen Altlasten auf dem Grundstück, haftet der Verkäufer. Für versteckte Mängel, die auch dem Verkäufer unbekannt waren, gibt es je nach Vertragsvereinbarung evtl. Gewährleistungsrechte, die dem Käufer eine Kaufpreisminderung oder Schadensersatz ermöglichen. Gewährleistungsrechte können vertraglich ausgeschlossen sein, in diesem Fall hat der Käufer nur bei nachweisbarer arglistiger Täuschung eine Chance.

Tipp: Mit einem kompetenten Makler an der Seite, lassen sich Eventualitäten wie die oben genannten Beispiele verhindern. Er besitzt viel Erfahrung mit Verkaufsprozessen und weiß, worauf zu achten ist.

‍Käufer zahlt nicht: Lässt sich das Risiko reduzieren?

‍In der Praxis kommt es beim Verkauf von Immobilien nicht sehr häufig vor, dass ein Käufer nicht zahlt. Wenn es jedoch passiert, ist der Ärger groß. Durch ein geschicktes Vorgehen lässt sich diesem Problem allerdings vorbeugen. So ist es ratsam, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags direkt die Bonität des Kaufinteressenten zu checken. Bewährt hat sich dafür unter anderem, sich aktuelle Kontoauszüge des Käufers zeigen zu lassen. Noch besser ist eine Finanzierungsbestätigung seitens der Bank. Sie offenbart wichtige Infos in puncto Fremdkapital und gibt zugleich Sicherheit.

Im notariellen Vertrag wird zumeist die sogenannte Zwangsvollstreckungsklausel vermerkt. Sie besagt, dass der Käufer mit seinem kompletten Vermögen haftet, wenn dieser den Kaufpreis gemäß Kaufvertrag nicht zahlt. ​Der Verkäufer kann bei einem Zahlungsausfall beim Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages beantragen und anhand dieser dann eine sofortige Zwangsvollstreckung einleiten lassen und so über den Rechtsweg zwangsweise den Grundstückskaufpreis beim Käufer einfordern. Dank der Urkunde besteht für die Ansprüche nach § 197 Absatz 1 Nummer 4 BGB eine Verjährungsfrist von langen 30 Jahren, die ab Titelausstellung greift. Soweit kommt es jedoch in den seltensten Fällen, weil heutzutage bei Immobilienkaufverträgen bereits im Vorhinein Bonität und Finanzierung ausreichend sichergestellt werden und weil Käufer natürlich nicht in die Situation kommen wollen, mit ihrem gesamten eigenen Vermögen zu haften.