Grundstücksverkauf: Was muss ich beachten?

in Grundstück bietet eine Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten. Doch ebenso wie bei Immobilien gilt auch bei Grundstücken die Devise: Grundstück ist nicht gleich Grundstück. ​

Liegt Ihr Areal beispielsweise in München oder Umland, sind das Image des Standortes, die Himmelsausrichtung, die Höhenlage und vieles mehr von Bedeutung. Darüber hinaus wird zwischen Grundstücken unterschieden, die bereits erschlossen sind und welche, die noch über keinen Wasser-, Abwasser- und Stromanschluss verfügen. Beachten Sie außerdem, dass nicht jedes Grundstück ein Baugrundstück ist. Schon an diesen paar Aspekten erkennen Sie, dass es bei einem Grundstücksverkauf viel zu berücksichtigen gibt. Wenn Sie dieses verkaufen möchten, müssen Sie über Ihr Grundstück gut Bescheid wissen, die erforderlichen Unterlagen zusammentragen und den Verkaufsprozess einleiten. Hier finden Sie hilfreiche Informationen, die Ihnen zur Vorbereitung für den Grundstücksverkauf in München und Umland dienen.

‍Inwiefern kann der Käufer mein Grundstück nutzen?

‍Dies ist die zentrale Frage, die Sie sich zu Beginn immer stellen müssen. Viele Personen, die beispielsweise erst seit Kurzem durch ein Erbe ein Areal oder Immobilien zu ihrem Eigentum zählen, wissen über das Objekt nur wenig. Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich damit auseinanderzusetzen. Bei einem Grundstücksverkauf müssen Sie den Interessenten mitteilen können, wie das Areal genutzt werden kann. Sprich: Ist dies ein Baugrundstück oder nicht? Auskunft darüber geben der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Diese Dokumente offenbaren eindeutig, welche Nutzung und welche Bebauung offiziell zugelassen sind. Beachtenswert ist außerdem, dass auf einigen Arealen Häuser mit mehreren Geschossen gebaut werden dürfen und auf anderen nur ein kleines Einfamilienhaus. Teilweise ist auch gar keine Bebauung erlaubt. Bevor Sie bereits einen großen Gewinn durch den Verkauf eines Grundstücks in München avisieren, muss die Frage der Nutzung geklärt werden.

Hinweis: Im Allgemeinen lässt sich festhalten, dass ein Areal umso mehr Wert ist, desto mehr Gewerbe- und Wohnfläche auf ihm gebaut werden darf. Die Voraussetzung für diese Faustregel ist, dass das Grundstück in einer guten oder sehr guten Lage liegt.

‍Informationen über das Areal beschaffen

‍Manchmal weiß der Eigentümer über sein Areal nur unzureichend Bescheid. Das ist jedoch kein Problem. So wie es zu Eigentumswohnungen ausführliche Dokumente und Pläne gibt, gibt es sie auch für Grundstücke. Sollte es keinen qualifizierten Bebauungsplan geben, kann über eine Bauvoranfrage nachgedacht werden. Sie ähnelt ein wenig einem echten Bauantrag, aber ist kürzer, simpler strukturiert und preiswerter. Mit ihr erhalten Sie eine verbindliche Rechtsauskunft von Seiten der Baubehörde. Sie erlaubt es Ihnen, den Kaufinteressenten mitteilen zu können, wie es um die Bebaubarkeit des Areals bestellt ist. Auf diese Weise weiß der Kaufinteressent, was möglich ist und ob Ihr Grundstück seine Vorstellungen trifft. Dies ist die Voraussetzung für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf in München sowie überall anders in der Bundesrepublik.

‍Eine gründliche Grundstückbewertung ist die Basis für den Verkauf

‍Es mag trivial klingen, aber die Bewertung Ihres Areals ist die Grundlage für jeden Verkauf. Sie wird von Laien oft unterschätzt. Gern wird sich auf den Bodenrichtwert verlassen, den die zuständige Gemeinde in München an Sie herausgeben kann. Doch Achtung: Der Bodenrichtwert wird mithilfe von Daten aus der Vergangenheit ermittelt. Für ihn wird sich angeschaut, was für Preise für Grundstücke am Standort bereits erzielt worden sind. Wie eingangs erwähnt, ist Grundstück nicht gleich Grundstück. Obgleich sie in räumlicher Nähe liegen, können sie sich erheblich im Preis unterscheiden. Vielleicht liegt das eine an einer vielbefahrenen Straße oder an einem Hang. Auch eine Südlage wird anders bewertet als eine Lage nach Norden oder Osten. Die angrenzende Bebauung, eine etwaige Lärmbelästigung und vieles mehr nehmen ebenfalls Einfluss auf den Grundstückspreis. Jedes Grundstück ist daher individuell zu bewerten. Aus diesem Grund können die Preise dafür deutlich über oder unter dem Bodenrichtwert liegen. Letztlich ist es ratsam, einen Experten wie einen Grundstücksgutachter oder Immobilienmakler zu konsultieren. Er kann den Angebotspreis für das Grundstück verlässlich bestimmen.

Hinweis: Nicht nur durch einen zu niedrig angesetzten Kaufpreis verlieren Sie, sondern auch wenn er zu hoch ist. Setzen Sie den Kaufpreis für das Areal zu hoch an, verlieren Sie mitunter das Vertrauen der Interessenten. Um das Grundstück dann doch noch veräußern zu können, müssen Sie oft erhebliche Preisnachlässe geben. Dies zeigt die Praxis. Ein richtig ermittelter Angebotspreis ist damit unerlässlich.

‍Zwei mögliche Zielgruppen für das Grundstück

‍Grundsätzlich gibt es zwei Zielgruppen für das Grundstück. Zum einen können Sie Privatpersonen ansprechen, die sich ein Eigenheim bauen möchten. Zum anderen gibt es Projektentwickler und Bauträger, welche das Areal als Investition ansehen. Sie realisieren darauf ein Bauvorhaben, um im Anschluss oder sogar im Vorhinein dieses zu vermarkten. Welche Zielgruppe für Sie geeignet ist, hängt entscheidend von der Art des Grundstücks ab. Ist das Grundstück hinreichend groß, kann die direkte Suche nach einem Bauträger als Kaufinteressent ratsam sein. Zumeist interessieren sie sich für kleinere Grundstücke kaum. Diese eignen sich eher für Privatpersonen und ihrem Traum vom Eigenheim.

‍Die richtige Strategie zur Vermarktung auswählen

‍Wissen Sie, inwiefern Ihr Grundstück genutzt werden kann, wie hoch der Angebotspreis sein sollte und welche Käuferzielgruppe Sie haben, können Sie mit der Vermarktung des Areals starten. Dies erfordert viel Zeit und Aufwand. Damit die Vermarktungsstrategie von Anfang an richtig läuft, bietet sich die Unterstützung eines Grundstücksmaklers an. Er kann mit seiner Erfahrung und seinen Ortskenntnissen ein Konzept entwickeln. Haben Sie ein sehr attraktives Grundstück in München oder möchten Sie sehr schnell verkaufen, kann ein Bieterverfahren die perfekte Wahl sein. Dank der umfangreichen Kontakte des Maklers vor Ort kann dieser diese Art des gewinnbringenden Verkaufs versiert leiten und umsetzen.

‍Die Kosten nicht aus den Augen verlieren

‍Bei einem Grundstücksverkauf fallen Kosten an. Für gewöhnlich bezahlt der Verkäufer die Kosten für den Gutachter. Er ist für die Notarkosten  ebenso haftbar wie der Käufer. Sollte der Verkauf doch nicht erfolgen, erhält der Notar für seine Arbeit dennoch eine Vergütung. Nach der aktuellen Gebührenordnung bewegen sich die Notarkosten um die 1,5 % des Grundstückswertes. Erfolgt der Verkauf über einen Makler, kriegt dieser eine Provision. Wie hoch sie ist, hängt von dem erzielten Grundstückspreis ab. Aufgrund der Professionalität des Maklers und der dadurch generierten Zeit- sowie Kostenersparnis lohnt sich dieser monetäre Aufwand in der Regel.

Ein weiterer Kostenblock kann durch die Steuer entstehen. So ist bei dem Verkauf von Grundstücken aus dem Privatvermögen, die Spekulationsfrist zu erwähnen. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre und beginnt mit dem Erwerb des Grundstücks. Wird dieses vor Ablauf der zehn Jahre veräußert, kann der Erlös aus dem Verkauf versteuert werden. Er wird als Spekulationsgewinn bezeichnet. Von diesem dürfen Sie Werbungskosten abziehen. Soll allerdings ein Areal aus dem Betriebsvermögen veräußert werden, wird der Gewinn aus dem Verkauf als steuerpflichtiger Unternehmensgewinn angesehen.

‍Mit der richtigen Hilfe klappt der Grundstücksverkauf besser

‍Ein Grundstücksverkauf ist zeitaufwendig und kostet Nerven. Wer berufstätig ist, kann sich diesem kaum kompetent widmen. Daher ist es ratsam, den Grundstücksverkauf in München einem versierten Makler zu übertragen. Dies hat gute Gründe:

• hat umfangreiche Marktkenntnis
• kann Flächennutzungs- und Bebauungspläne lesen sowie interpretieren
• nimmt viel Arbeit ab durch Beschaffung der Unterlagen bei Behörden, Übernahme der Besichtigungstermine und Durchführung des Marketings
• bewertet das Grundstück präzise und dies oft kostenfrei
• besitzt breites Netzwerk an Kontakten zu potenziellen Käufern sowie Akteuren der Gemeinde und Projektentwicklung
• sein Verhandlungsgeschick sorgt für einen guten Verkaufspreis
• bringt Zeitersparnis

Wie bereits erwähnt, kostet ein Makler Geld. Beauftragt ihn der Verkäufer, zahlt er für seine Provision. Aufgrund der hohen Kosten- und Zeitersparnis sowie den besseren Verkaufspreis durch den Makler lohnt sich diese Investition jedoch in der Regel.