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st es möglich, vom Grundstücksverkauf zurückzutreten? Diese Frage stellen sich in der Praxis Käufer und Verkäufer nicht häufig.
Es kommt selten vor, dass eine Partei den Grundstücksverkauf rückgängig machen möchte. Doch was passiert, wenn dieser seltene Fall eintritt? Hier finden Sie hilfreiche Hinweise rund um das Thema Grundstücksverkauf Rücktrittsrecht und Grundstückverkauf Rückabwicklung.
Rücktrittsrecht vertraglich und gesetzlich: das ist der Unterschied
Das vertragliche Rücktrittsrecht wird im Kaufvertrag vermerkt. Es ist allerdings keine Pflicht, es aufzunehmen. Sollte es fixiert werden, hat es gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht Vorzug. Obgleich es in der Praxis nicht häufig genutzt wird, kann es einen etwaigen Rücktritt vom Kaufvertrag erheblich erleichtern. Wenn diese Klausel nicht im Vertrag steht, kann eine Grundstückverkauf Rückabwicklung anstehen, die teuer und zeitaufwendig ist. Sollten Sie in München ein Grundstück zu verkaufen haben, tun Sie zumeist gut daran, diese Klausel aufzunehmen. Warum? Sollte es zu einem Rücktritt kommen, verzögert sich der erneute Grundstücksverkauf ansonsten, obwohl Sie in München vermutlich rasch einen Käufer finden würden.
Das gesetzliche Rücktrittsrecht besteht immer, weswegen es nicht im Kaufvertrag Eingang findet. Es tritt dann ein, sobald im Vertrag kein Rücktrittsrecht vermerkt wurde.
Eine andere Variante: Widerrufsrecht
In der Umgangssprache mögen Widerruf und Rücktritt synonym verwendet werden. Sie sind sich in der Tat sehr ähnlich, aber sie sind an einen anderen Zweck gebunden. Das Widerrufsrecht bei Immobilien wird im notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Es bezieht sich in der Regel auf einen Zeitraum von zwei Wochen. In diesem Zeitraum können Verkäufer und Käufer die Meinung ändern und den Kaufvertrag widerrufen. Das Widerrufsrecht muss nicht im Vertrag fixiert werden. Zumeist wird dies auch nicht getan.
Aus welchen Gründen tritt ein Verkäufer vom Grundstücksverkauf zurück?
Es gibt für den Verkäufer in der Regel nur zwei Gründe, von einem Grundstücksverkauf zurücktreten. Zum einen wäre dies der Fall, wenn der Käufer gegen die vertraglichen Vereinbarungen bauliche Veränderungen durchgeführt hat. Der zweite Grund für einen Rücktritt vom Kaufvertrag tritt allerdings häufiger auf als der erstgenannte Grund: Der Käufer bezahlt das Grundstück nicht. Sobald der Grundstückskäufer den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann oder will, können Sie als Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Dazu sind Sie nicht verpflichtet. Hierbei ist zu beachten, dass diese Option nur möglich ist, sofern der Verkäufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags nicht wissen konnte, dass der Käufer nicht zahlt. Der Grundstücksverkäufer kann sogar die entstehenden Kosten für den Verkauf vom Käufer erstattet bekommen. Hiermit sind etwaige Maklerkosten oder Notarkosten gemeint.
Wieso ersucht ein Käufer einen Rücktritt des Kaufvertrags?
Typische Gründe für den Käufer, vom Grundstücksvertrag zurückzutreten, sind:
- Der Grundstücksverkäufer hat auf der Liegenschaft Schulden, die sich nicht löschen oder übertragen lassen.
- Der Grundstücksverkäufer verschwieg gravierende Mängel, die der Käufer erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt hat.
Der zweite Grund ist oft mit viel Streitereien verbunden, denn jetzt muss der Käufer dem Verkäufer eine arglistige Täuschung beweisen. In der Praxis kann es schwer sein, stichhaltig darzustellen, dass der Grundstücksverkäufer von den Mängeln vor Vertragsabschluss wusste. Besteht nur ein Verdacht, ist dieser nicht haltbar. In der Regel müssen Zeugen herangeführt werden, die aussagen, dass der Verkäufer über diese Mängel ihnen bereits berichtet hat. Das können beispielsweise Gespräche mit Handwerkern sein.
Die Finanzierung ist gescheitert: Darf der Käufer vom Vertrag zurücktreten?
Nein. Der Käufer hat keinen Anspruch darauf, vom Grundstückskaufvertrag zurückzutreten, wenn die Bank der Finanzierung nicht zustimmt. Daher ist es für Käufer und Verkäufer wichtig, den notariellen Vertrag erst zu unterzeichnen, sobald die Finanzierung steht und es keine offenen Fragen mehr gibt.
Welche Voraussetzungen müssen für einen Rücktritt gegeben sein?
Damit überhaupt ein Rücktritt vom Vertrag möglich ist, muss der Gegenpartei eine Mahnung zugestellt werden. In dieser ist eine Frist zur Nacherfüllung vermerkt. Ein Beispiel: Der Käufer zahlt nicht fristgerecht. Durch die Mahnung erhält der Käufer die letzte Chance, doch noch den offenstehenden Betrag zu entrichten. Erst wenn die Frist abgelaufen ist und die Gegenpartei der Nacherfüllung nicht nachkommt, kann der Rücktritt eingeleitet werden.
Schadensersatzansprüche möglich
Ist der Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag vollzogen, entstehen oft Schadensersatzsprüche. Mit diesen Zahlungen soll der Schaden beglichen werden, welcher durch die Pflichtverletzung der einen Partei entstanden ist. Eine fixe Summe für den Schadensersatz gibt es nicht. Sie hängt von diversen Faktoren ab, zu denen der Kaufpreis und der Rücktrittsgrund gehören. Auch der Ausmaß des Schadens an sich ist zu berücksichtigen. Zur Ermittlung der Schadensersatzsumme wird § 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches herangezogen.
Gibt es eine Alternative zum Rücktritt?
In der Praxis existieren zwei probate Mittel, um keinen Rücktritt des Kaufvertrags anzustreben und dennoch zu seinem Recht zu kommen. So gibt es die Möglichkeit, den Kaufvertrag anzufechten. Solch ein Weg kann gegangen werden, wenn eine Täuschung oder ein Irrtum vorlag. Dafür wird eine Anfechtungserklärung aufgesetzt, die einen detailliert erläuterten Anfechtungsgrund enthält. Eine andere Variante wäre die Heruntersetzung des Kaufpreises. Sie wird gern gewählt, wenn nach Kaufvertragsunterzeichnung Mängeln entdeckt werden, die den Kaufpreis im Vorhinein gesenkt hätten. Sicherlich ist diese Variante für den Verkäufer sehr ärgerlich, da er sich bereits auf einen Kaufpreis eingestellt hat. Umso wichtiger ist es daher, einen gerechtfertigten Wert für das Grundstück gleich zu Beginn des Verkaufsprozesses anzusetzen. Ein Immobilienmakler in München ist dabei eine unerlässliche Unterstützung.
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