Grundstücksverkauf: Wer zahlt die Notarkosten?

obald ein Grundstück von einem Eigentümer an einen neuen übertragen wird, muss nach dem deutschen Gesetz eine notarielle Beurkundung stattfinden. Ein Notar ist somit für die Unterzeichnung des Kaufvertrags unerlässlich.

Für diese Aufgabe nimmt der Notar eine Gebühr, die bei jedem Grundstücksverkauf anfällt. Gleiches gilt selbstverständlich auch für Immobilien. Wie hoch die Notargebühren jeweils ausfallen und wer sie bezahlen muss, sind zwei zentrale Fragestellungen beim Grundstücksverkauf. Hier werden diese und weitere wichtige Fragen rund um die Notargebühren beim Verkauf eines Areals beantwortet.

‍Käufer oder Verkäufer: Wer bezahlt den Notar?

‍Für gewöhnlich kommt der Käufer für die meisten Notarkosten auf. Der Verkäufer beteiligt sich an ihnen zumeist nur anteilig. Hierzu würden beispielsweise etwaige Grundbuchänderungen gehören. Die Umschreibung »für gewöhnlich« mag einige Grundstückskäufer und Grundstücksverkäufer erstaunen. Gibt es keine feste Regel dafür, wer die Notargebühren bezahlt? Nein. Per Gesetz haften nämlich Käufer und Verkäufer gleichermaßen für die Entrichtung der Notargebühren. Beide sind Kostenschuldner. Es kann passieren, dass der Grundstückskäufer die Zahlung an den Notar nicht leisten kann. In diesem Fall kann der Verkäufer herangezogen werden, die Schuld zu begleichen.

Warum hat sich trotz der Gesetzeslage eingebürgert, dass in der Regel der Käufer die meisten Notarkosten bezahlt?

Dies liegt vorrangig an der Grunderwerbssteuer. Würden die Notargebühren auf den Kaufpreis aufgeschlagen, würde sich für den Grundstückskäufer die Grunderwerbssteuer erhöhen, da diese nach der Höhe des Kaufpreises berechnet wird (je nach Bundesland 3.5 - 6,5 % des Kaufpreises). Um im Nachhinein Unstimmigkeiten zu vermeiden, wird die Kostenverteilung vertraglich geregelt. Auf diese Weise bleibt keine der beiden Parteien auf irgendwelchen unvorhergesehenen Kosten sitzen.

‍Für welche Notargebühren kommt der Verkäufer auf?

‍Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, seinem Grundstückskäufer das Areal lastenfrei zu übergeben. Sollte also noch eine Grundschuld eingetragen sein, muss der Verkäufer eine Löschungsbewilligung vom Gläubiger, also der Bank, einzuholen. Meist erledigt das aber der Notar für ihn. Die Bank muss die Löschungbewilligung kostenfrei erteilen, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen. Gebühren für die Löschungsbewilligung fallen beim Notar und beim Grundbuchamt bzw. Gericht an. Die Kosten dafür trägt grundsätzlich der Verkäufer. Wie hoch die Gebühr ist, hängt von der Grundschuldhöhe ab. Zudem ist die Gebührenordnung der Notare "anti-progressiv", d. h. mit zunehmender Höhe der Grundschuld steigt die Gebühr immer weniger stark an. Zur Orientierung (Stand 2019): Bei einer zu löschenden Grundschuld von 200.000 € wäre insgesamt mit einer Löschungsgebühr von etwa 500 € zu rechnen.

Alternativ dazu ist es auch möglich, dass der Verkäufer die Grundschuld nach Absprache mit dem Käufer nicht löscht.

Stattdessen tritt er diese an den Käufer ab. Auf diese Weise muss der Käufer in Höhe der eingetragenen Grundschuld keinerlei eigene Grundschuld bestellen. Somit kann er an Kosten für das Beurkunden und das Eintragen der neuen Grundschuld sparen. Ob das sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab.

‍Wie hoch wird die Notargebühr beim Grundstückskauf sein?

‍Hierauf gibt es keine fixe Antwort. Grob lässt sich jedoch einplanen, dass bei einem Grundstückverkauf etwa 1,5 % des Kaufpreises an Notargebühren anfallen. Der sich daraus ergebende Betrag setzt sich aus unterschiedlichen Kostenblöcken zusammen. Zu ihnen gehören:

• Notarhonorar nach der gängigen Gebührenordnung
• Gerichtskosten des Grundbuchamtes für erforderliche Grundbucheintragungen
• etwaige individuelle Mehrkosten wie das Beantragen von Löschungen von Grundbuchbelastungen, Eintragung von Wegerechten im Grundbuch etc.

Wie hoch die Notargebühren genau sind, hängt davon ab, welche Aufgaben der Jurist übernehmen musste. Er ist im Allgemeinen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung verantwortlich. Sein Leistungsspektrum kann je nach Einzelfall noch umfassender sein. Ganz gleich, welche Aufgaben er übernimmt, stets muss er ein neutraler Ansprechpartner für beide Parteien sein. Er klärt etwaige Fragen und macht auf Alternativen im Vertrag aufmerksam. Letztlich ist er dafür verantwortlich, dass der Vertrag in seiner vorgelegten Form, juristisch korrekt ist.

‍Tag der notariellen Beurkundung: Was passiert genau?

‍Für die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrags wird ein Termin vereinbart.

Zu diesem erscheinen:

• der Notar
• der Käufer
• der Verkäufer
• gegebenenfalls der beteiligte Makler
• evtl. bevollmächtigte Vertreter von Käufer oder Verkäufer, falls diese nicht selber anwesend sein können (Vertreter benötigen eine notariell beurkundete Vollmacht)

Der Notar übernimmt die Rolle des neutralen Vermittlers, der das Wohl des Käufers und des Verkäufers im Auge hat.

Der Notartermin läuft für gewöhnlich wie folgt ab:

1. Der Notar liest laut den Grundstückskaufvertrag vor.
2. Der Notar erläutert beim Vorlesen rechtliche Details aus dem Kaufvertrag.
3. Käufer und Verkäufer können Vorschläge für Änderungen oder Ergänzungen im Kaufvertrag machen.
4. Der Notar beurteilt, ob die gewünschten Änderungen möglich sind.
5. Bei Einigung über den Vertrag erfolgt die Unterzeichnung des Vertrags durch beide Parteien.
6. Der Notar besiegelt den Kaufvertrag.

Nach der Unterzeichnung folgen die finalen Schritte:

1. Der Notar trägt dafür Sorge, dass der Kauf im Grundbuch vorgemerkt wird.
2. Der Notar informiert das Finanzamt über den Vertrag. So erhält der Käufer den Grunderwerbssteuerbescheid.
3. Der Notar stellt dem Käufer die anfallenden Notargebühren in Rechnung.
4. Nach Begleichung der Notargebühren, sowie dem Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer und der Entrichtung der Grunderwerbssteuer, erfolgt die endgültige Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch.

Tipp: Käufer und Verkäufer sind dringend dazu angeraten, vor Vertragsunterzeichnung alle offenen Fragen zu klären. Im Nachhinein lässt sich kaum noch etwas ändern.

‍Notarielle Beurkundung: Worauf sollten Käufer und Verkäufer achten?

‍Beide Parteien sollten darauf achten, dass der Notar seine Pflichten bei der notariellen Beurkundung nachkommt. Dies bedeutet, dass er tatsächlich den Vertrag vorliest, bestimmte Sachverhalte ausführt und auf Fragen konkret sowie unparteiisch antwortet. Abgesehen davon sollten sich Käufer und Verkäufer im Vorhinein mit den anfallenden Notargebühren beschäftigen. Auf diese Weise schützen sie sich vor unangenehmen Überraschungen am Ende.

Es passiert zwar nicht häufig, aber gelegentlich schießen die Notargebühren in große Höhe.

Wenn die Kosten unerwartet hoch ausfallen, sollte sich der Mandant beim Notar melden. Dieser muss seine Kosten detailliert aufschlüsseln. Sind diese dann noch immer nicht erklärbar, kann im Zweifelsfall ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Es besteht stets die Möglichkeit, bei Gericht ein Verfahren einzuleiten, um die Kostenberechnung prüfen zu lassen. Hierfür wendet sich der Mandant an das Landgericht, welches für den Notar zuständig ist. Dieser Antrag kann schriftlich erfolgen oder der Mandant meldet sich mündlich zur Niederschrift bei der Geschäftsstelle des zuständigen Landgerichts. Damit der Beantragung zur Überprüfung der Kosten stattgegeben wird, müssen nach § 23 Abs. 1 FamFG hinreichende Gründe vorliegen.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass solch eine offizielle Prüfung oft gar nicht erforderlich ist. Bestehen berechtigte Zweifel, reicht es oft aus, diese Überprüfung beim Notar zu erwähnen. Für gewöhnlich findet dann eine neue Kostenberechnung zu besseren Konditionen statt, die bindend ist.

‍Gibt es ein Einsparungspotenzial bei den Notargebühren?

‍Grundstückskäufer stellen sich bisweilen die Frage, ob es nicht möglich sei, bei den Notargebühren zu sparen. Immerhin ließe sich so die finanzielle Belastung reduzieren. Für die Notargebühren gibt es allerdings eine offizielle Gebührenordnung. Hier ist also kein Einsparungspotenzial zu erwarten.

Dafür lässt sich mitunter an anderer Stelle an Notargebühren beim Grundstückskauf sparen.

Zunächst einmal muss berücksichtigt werden, dass bereits dadurch gespart wird, dass ein Grundstück allein und nicht ein Grundstück plus Immobilie gekauft wird. Das unbebaute Areal ist in der Regel preiswerter als ein bebautes Areal, wodurch sich die erste Kostenersparnis ergibt.

Wer Organisationstalent zeigt, kann ebenfalls an Kosten sparen.

So empfiehlt es sich, Termine beim Notar geschickt zusammenzulegen. Finden beispielsweise die Beurkundung des Vertrags und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch während des gleichen Termins statt, hat der Notar einen geringeren Zeitaufwand. Das schlägt sich natürlich auf die Gebühren nieder.

‍Wer bestimmt den Notar?

‍Welcher Notar für den Kaufvertrag verantwortlich ist, bestimmt oft der Käufer des Grundstücks. Dieser bezahlt in der Regel für den Großteil der Notargebühren, weswegen ihm meist das Auswahlrecht zugestanden wird. Viele Käufer kennen keinen Notar und fragen daher Freunde oder Bekannte. Alternativ dazu haben Makler gute Kontakte zu Notaren. Dieses Netzwerk sollte nicht unterschätzt werden, denn auf diese Weise lassen sich mitunter Zeit und Kosten sparen. Notar und Makler haben bereits reibungslos miteinander gearbeitet, was den ganzen Prozess entscheidend vereinfachen kann.

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