Grundstücksverkauf und Auflassungsvormerkung: Was ist das und inwiefern ist sie wichtig?

anz gleich, ob Sie in München ein Grundstück verkaufen oder in einer anderen Stadt: Sie werden mit zahlreichen Vokabeln aus der Immobilienbranche bombardiert. ​

Einige davon sind bekannt, während andere ein Stirnrunzeln verursachen. Wissen Sie im Detail darüber Bescheid, was mit einem Grundstücksverkauf mit Auflassungsvormerkung gemeint ist? Wichtige Fakten rund um das Thema erfahren Sie hier!

‍Was verbirgt sich hinter dem Begriff Auflassungsvormerkung?

‍Unterschreiben Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag, ist der Käufer noch lange nicht der neue Eigentümer. Dies wird er erst durch den Eintrag ins Grundbuch. Um das Kaufvorhaben des baldigen Eigentümers zu schützen, gibt es den Grundstücksverkauf mit Auflassungsvormerkung. Hierfür lässt der Notar im Grundbuch zum Grundstück die sogenannte Auflassung vormerken. Somit ist mit Auflassungsvormerkung nichts anders gemeint als eine vertragliche Einigung zwischen beiden Parteien.

Übrigens: Der Begriff 'Auflassung' stammt aus dem Mittelalter. Damals existierten noch keine Grundbücher und somit regelten der Verkäufer und Käufer den Verkauf einer Immobilie unter sich. War der Kauf beschlossene Sache, öffnete der Verkäufer Fenster und Türen, sodass die Nachbarn und Passanten sehen konnten, dass das Haus verkauft wird. Sobald der Käufer Fenster und Türen wieder schloss, war die Übergabe abgeschlossen

​Ein Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung ist selten, denn sie gibt dem Käufer ein hohes Maß an Sicherheit. Mit ihr wird dem Käufer versichert, dass er das Grundstück zu den vertraglich fixierten Konditionen erworben hat. Darüber hinaus ermöglicht sie dem künftigen Eigentümer, erst nach Eigentumsüberschreibung in Form des Grundbuchseintrags den Kaufpreis zu bezahlen. Wichtig für den Käufer ist außerdem, dass er vor der Eintragung seines Namens im Grundbuch alle Informationen über etwaigen Belastungen auf dem Grundstück erhält. Die Löschung möglicher Belastungen sollte er sich zudem notariell bestätigen lassen. Sobald der Käufer den Kaufpreis komplett bezahlt hat, hat die Auflassungsvormerkung ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht.

‍Wo ist sie gesetzlich verankert?

‍Sie können im BGB im § 883 die gesetzlichen Regelungen zur Auflassungsvormerkung nachlesen. Wenn eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt ist, wird damit ein Eigentümerwechsel angekündigt. Zudem regelt die Vormerkung einige wichtige Aspekte für den Zeitraum zwischen der Vertragsunterzeichnung und dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Hierzu gehört beispielsweise, dass der Noch-Eigentümer die Liegenschaft nicht an einen anderen Kaufinteressenten verkaufen kann. Theoretisch bestände ohne Eintrag der Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Möglichkeit für einen Zweitverkauf.

‍Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung: Wieso wird oft davon abgeraten?

‍Notare raten in der Regel davon ab, einen Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung durchzuführen. Die Vormerkung ist fast schon zum Standard in Verträgen zum Grundstückskauf geworden. Immerhin sichert sie eine gerechte Abwicklung aller Interessen ab. Um die Käuferrechte bestmöglich zu schützen, ist es ratsam, die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch aufzunehmen.

Zwischen der Unterschrift auf dem Kaufvertrag und dem Eintrag ins Grundbuch vergehen teilweise mehrere Wochen. Genau für diese Zeit ist die Vormerkung gedacht. Wenn der Käufer auf sie verzichtet, geht er drei bedeutende Risiken bei Grundstückskauf ein:

• den Verkauf des Grundstücks an eine andere Person
• das Belegen neuer Lasten auf das Grundstück durch den Verkäufer
• das zum Opfer fallen eines Insolvenzverfahrens

​Insbesondere letzterer Aspekt führt dazu, dass gerade bei Kaufverträgen mit Bauträgern die Vormerkung unerlässlich ist. Darüber hinaus bestehen etliche Banken auf diesen Eintrag im Grundbuch, um ihre Finanzierung abzusichern. Aus all diesen Gründen ist ein Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung für den Käufer daher wichtig.

‍Inwiefern hat die Auflassungsvormerkung Auswirkungen aufs Grundpfandrecht?

‍Ein Grundstück, in dessen Grundbuch eine Vormerkung zur Auflassung eingetragen ist, lässt sich praktisch nicht beleihen. Warum? Die Auflassungsvormerkung ist ein Schutz vor Belastungen auf das Grundstück, die der Grundstücksverkäufer nach Eintrag der Auflassung vornehmen möchte. Beispiel: Herr Müller verkauft sein Grundstück. Der Kaufvertrag ist unterzeichnet und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch fixiert. Jetzt könnte Herr Müller bei der Bank kein Darlehen aufnehmen und das Grundstück als Sicherheit angeben. Dies regelt § 888 des BGB. Würden theoretisch dennoch neue Grundschulden eingetragen werden, wäre der Käufer für diese nicht haftbar.

‍Grundstücksverkauf mit Auflassung oder Auflassungsvormerkung: Was ist der Unterschied?

‍Häufig kommt die Frage auf: „Was bedeutet ein Grundstücksverkauf mit Auflassung?“ Gern werden die Begriffe Auflassung und Auflassungsvormerkung vermischt, obgleich sie gar nicht das Gleiche bedeuten. Sie müssen unterschieden werden. So wird mit dem Begriff Auflassung die Eintragung im Grundbuch bezeichnet. Eine Auflassungsvormerkung hingegen wird oft vorher eingetragen, um sich einen Platz für den Grundbucheintrag zu garantieren. Dabei wird der geschlossene Kaufvertrag in Form eines Eintrags im Grundbuch vermerkt. Warum ist das sinnvoll? Da zwischen der Kaufvertragsunterzeichnung und der Auflassung oft Wochen oder gar Monate vergehen können, ist dies eine gängige Absicherung für den Käufer. Siehe auch weiter oben die drei Risiken.

Hinweis: Ein Grundstückskaufvertrag ohne Auflassung ist nicht möglich. Ein Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung ist jedoch möglich, aber bietet weniger Sicherheit. Für viele Notare ist die Vormerkung daher obligatorisch. Auch Ihr Immobilienmakler in München wird Sie darauf hinweisen, dass der Käufer vermutlich darauf bestehen wird.

‍Wie teuer ist die Auflassungsvormerkung?

‍Für die Vormerkung der Auflassung entstehen Kosten. Sie werden zu den Anschaffungskosten gerechnet, weswegen sie der Käufer trägt. Wie hoch die Kosten sind, hängt entscheidend vom Wert des Grundstücks ab. Grundsätzlich belaufen sie sich allerdings auf 50 % der Kosten, die im weiteren Verlauf des Grundstücksgeschäfts für den Eintrag ins Grundbuch erhoben werden.

Ein Beispiel: Das Grundstück in München kostet dem Käufer 100.000 Euro. Grob lässt sich einschätzen, dass die Gebühr des Grundbucheintrags sich auf rund 300 Euro belaufen wird. 50 % von 300 Euro sind 150 Euro. In unserem Beispiel würde der Käufer für die Vormerkung somit 150 Euro zahlen. Manch ein Käufer möchte diese Gebühr einsparen. Die meisten Notare werden ihm in den meisten Fällen davon allerdings abraten. Immerhin ist es ein kleiner Betrag für ein hohes Maß an Sicherheit.

‍Wie lange bleibt die Auflassungsvormerkung erhalten?

‍Grundsätzlich wird sie erst gelöscht, wenn der Käufer tatsächlich ins Grundbuch eingetragen wird. Wie lange sie somit Bestand hat, liegt somit an der Länge des kompletten Prozesses. Wie schnell kann der Notar die Auflassung realisieren? Wie schnell hat der Verkäufer etwaige Belastungen im Grundbuch zum Grundstück bereinigt? Wie schnell kann der Grundstückskäufer die Finanzierung verlässlich regeln? Im Allgemeinen ist mit einer Dauer von vier bis acht Wochen zu rechnen.

‍Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Blogs:

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