Grundstücksverkauf Vorvertrag: Wie viel Sicherheit bietet er mir?

enn Sie in München Immobilien oder ein Grundstück verkaufen, gibt es bis zum geordneten Eigentumsübergang viel zu beachten. Eine umfangreiche Organisation, die Zeit, Geld und Arbeit kostet. ​Ist schließlich ein Käufer gefunden, ist die Freude groß und man ist natürlich erst einmal erleichtert. ​

Doch schnell kommen Bedenken auf: Wird jetzt weiterhin alles klappen? Unterschreibt der Käufer tatsächlich den Kaufvertrag oder lässt er mich in letzter Minute bei Notartermin sitzen? Um so etwas zu verhindern, entschließen sich einige Verkäufer für einen Vorvertrag beim Grundstücksverkauf. Er soll die Kaufabsichten des Kaufinteressenten vertraglich belegen. Auch für den Käufer dient er als Absicherung. So fühlt er sich sicher, dass der Grundstücksverkäufer den Kauf nicht unversehens mit einem anderen Interessenten abwickelt. Aber wie viel Sicherheit bietet so ein Vorvertrag beim Immobilienkauf wirklich? Was ist zu beachten?

‍Grundstück verkaufen: Wie sieht ein Vorvertrag aus?

‍Theoretisch existieren zwei Varianten eines Vorvertrags. So gibt es auch Vorverträge, die nicht von einem Notar beurkundet werden. Auf diese Weise fallen zwar keine Kosten an, rechtlich jedoch ist ein nicht notarieller Vorvertrag nicht bindend und damit völlig sinnlos. Weder der Käufer noch der Verkäufer gehen mit solch einem Vorvertrag eine Verpflichtung ein. Der Grund dafür liegt im BGB § 311b Absatz 1: »Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.« Der notariell beurkundete Vorvertrag ist damit die zweite und einzige vernünftige Lösung, beiden Parteien ein wenig Sicherheit zu geben. Ein notarieller Vorvertrag hat für gewöhnlich folgende Inhalte:

• Benennung der Vertragsparteien
• Grundstücksnummer und Flurnummer
• etwaige zu übertragende Gegenstände im Rahmen des Grundstückskaufs
• Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten
• Frist bis zur Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages
• Verkäufer verpflichtet sich zum Verkauf an den Vertragspartner
• Käufer muss Kaufversprechen einhalten
• Schadensersatzklausel – falls einer der Vertragsparteien zurücktritt

Erfüllt entweder der Käufer oder der Verkäufer nicht die Voraussetzungen aus dem Vorvertrag, ist ein Rücktritt von dem Geschäft möglich.

Hinweis: Käufer und Verkäufer können aufgrund eines notariell beurkundeten Vorvertrags nicht zur Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrags gezwungen werden. Sollte allerdings der Käufer ohne eine vorangegangene Störung der Geschäftsgrundlage vom Immobiliengeschäft zurücktreten, kann der Verkäufer Schadensersatz einfordern. Deshalb gibt es im Vorvertrag die Schadensersatzklausel. Gleiches gilt selbstverständlich andersherum auch.

‍Wann ist es ratsam, einen Vorvertrag aufzusetzen und wie teuer ist er?

‍Hat der Käufer noch nicht hinreichend finanzielle Mittel, um das Grundstück zu kaufen, kann er es mittels Vorvertrag reservieren. Selbstverständlich muss der Verkäufer dazu bereit sein. Manchmal verzögern rechtliche Hindernisse die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Auch dann kann es empfehlenswert sein, zu diesem Vertrag zu greifen. Gibt es zahlreiche ernsthafte Interessenten für das Grundstück in München, sieht ein Käufer oft keine Not darin, einen Vorvertrag abzuschließen. Wer zuerst zum Kauf bereit ist, erhält den Zuschlag.

Da der Grundstücksvorvertrag von einem Notar abgesegnet werden muss, fallen Notarkosten an. Sie hängen von dem Geschäftswert des Grundstücks ab, wie in §§ 3, 97 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fixiert ist. Zu der eigentlichen Gebühr kommen noch mögliche Notarauslagen, zu denen Kosten für Telekommunikation, Porto, Schreibauslagen etc. zählen können. Mit rund 500 € muss ma z. B. bei einem 250.000 € Grundstück rechnen.

‍Wann fällt die Geschäftsgrundlage und damit der Anspruch auf Schadensersatz weg?

‍Wie bereits erwähnt, gibt es im Immobilienvorvertrag eine Schadensersatzklausel. Sie greift allerdings nicht, wenn die Geschäftsgrundlage für den Kaufvertrag wegfällt. So kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, sofern die Realisierung der sich aus dem Kaufvertrag ergebenden Verpflichtungen als unzumutbar herausstellt. Hierbei ist gemeint, dass der Käufer beispielsweise einen sehr schweren Unfall erlitten hat oder die Finanzierung nicht zustande kommt. Der Grundstücksvorvertrag kann seine Rechtswirkung auch verlieren, wenn der Käufer stirbt oder die Immobilie durch Hochwasser, Sturm etc. unverkäuflich geworden ist.

‍Alternative Reservierungsvereinbarung: Was ist das?

‍Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich um den sogenannten »Auftrag zur Vermittlung einer Reservierung«. Mit diesem Dokument kann ein Makler einem Kaufinteressenten die Garantie geben, dass er für einen vorab vereinbarten Zeitraum das Grundstück nicht einer anderen Person anbietet. Für diesen Service seitens des Maklers fällt eine Gebühr an, die quasi eine Entschädigung dafür ist, dass er das Objekt für die fixierte Dauer niemand anderen präsentiert. Die gute Nachricht hierbei ist: Die Gebühr wird auf die Maklergebühr angerechnet, falls der Kaufinteressent das Grundstück am Ende wirklich kauft und der notarielle Kaufvertrag über das vorab reservierte Objekt abgeschlossen wird.

‍Wie sieht eine Reservierungsvereinbarung aus?

‍Reservierungsvereinbarungen können in privatschriftlicher Form erfolgen. Sollte allerdings die Reservierungsgebühr sehr hoch sein, kann sich der Käufer in seiner Entscheidungsfreiheit eingeschränkt fühlen. Er fühlt sich gedrängt, sich für das reservierte Objekt zu entscheiden. Ist dies der Fall, liegt nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB eine Verpflichtung vor, die nur durch eine Beurkundung durch den Notar wirksam wird. Sobald die Reservierungsvereinbarung eine Höhe von 10 bis 15 % der späteren Maklerprovision übersteigt, ist eine notarielle Beurkundung notwendig. Sie ist die Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit.

‍Käufer springt ab: Was nun?

‍Ein Kaufinteressent hat das Recht, trotz Reservierungsvereinbarung das Grundstück nicht zu kaufen. Es kann jedoch sein, dass er in diesem Fall die gezahlte Reservierungsgebühr nicht erstattet bekommt. Der Grundstücksverkäufer hat für gewöhnlich mit der Reservierungsvereinbarung nicht viel tun. Sein Makler übernimmt den kompletten Verkaufsprozess gewissenhaft, weswegen sich der Verkäufer nicht um Reservierungsvereinbarungen kümmern muss. Erst wenn der Kaufinteressent ein echtes Kaufinteresse äußert, wird er in den Prozess umfangreicher eingebunden.

‍Inwieweit ist die Reservierungsvereinbarung rechtsverbindlich?

‍Damit die Reservierungsvereinbarung tatsächlich eine Reservierungswirkung besitzt, sollte sie notariell beurkundet und vom Verkäufer unterschrieben sein. Nur dann ist der Verkäufer rechtlich auch gebunden. Wird dies nicht getan, kann der Verkäufer bzw. sein Makler auch trotz bestehender Reservierungsvereinbarung das Grundstück anderen Personen anbieten.

‍Wann ist eine Reservierungsvereinbarung nichtig?

‍Eine Reservierungsvereinbarung kann als nichtig erklärt werden. Dies ist der Fall, wenn eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB vorliegt. Sie ergibt sich bei einer zeitlich nicht befristeten Reservierungsvereinbarung, was sich in BGHZ 103, 235, 241 nachlesen lässt. Die Bindungsdauer sollte keine Dauer von mehr als einem halben Jahr aufweisen. Zudem kann eine Reservierungsvereinbarung nichtig sein, sobald ein Formmangel in dem Dokument besteht. Gleiches zählt für eine zu hohe Reservierungsgebühr, die einen nicht zumutbaren Druck auf den Kaufinteressenten ausübt (BGHZ 103, 235, 239).

Es gibt verschiedene Vertragsarten, durch die Makler beauftragt werden können. Sollte der Immobilienmakler nicht über den sogenannten qualifizierten Makleralleinauftrag verfügen, kann ebenfalls eine Nichtigkeit der Reservierungsvereinbarung vorliegen. Denn solange kein qualifizierter Makleralleinauftrag vorleigt, hat der Verkäufer weiterhin das Recht, selbstständig nach potenziellen Käufern zu suchen, was die Reservierung durch den Makler aushebeln könnte. Stets ist die Reservierungsvereinbarung ungültig, wenn der Immobilienmakler nicht mindestens über einen einfachen Makleralleinauftrag verfügt.

‍Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?

‍Die Höhe der Reservierungsgebühr beläuft sich in der Regel auf 5 bis 10 % der späteren Maklergebühr, wenn der Vertrag abgeschlossen wird. Sobald die Gebühr eine Höhe von 10 % überschreitet, wertet die Rechtssprechung dies als unangemessen. Zu beachten ist hierbei auch der Einzelfall. Bei sehr teuren Objekten ist die Maklercourtage selbstverständlich höher. Daher können in diesem Fall sogar 5 % der Maklergebühr als unzumutbar gewertet werden. Nachzulesen ist dies in der "Neuen juristischen Wochenschrift", NJW 1987, S. 54.

‍Wann ist es sinnvoll, eine Reservierungsvereinbarung aufzusetzen?

‍Sollte der Abschluss eines Kaufvertrags nicht unmittelbar möglich sein, kann eine Reservierungsvereinbarung für den Käufer Sinn machen. Ein Verkäufer wird sich dazu entscheiden, wenn er das ernsthafte Interesse eines Käufers bestätigt haben möchte und um diesem etwas Zeit einzuräumen, z. B. zwei Wochen, um die Finanzierung bei einer Bank zu arrangieren usw.

In der Praxis lassen auch Makler in München regelmäßig Reservierungsvereinbarungen unterschreiben, um den Verkauf mit einem echten Interessenten anzubahnen, ihm die Zeit einzuräumen, die Finanzierung in die Wege zu leiten usw., um dann schließlich zum Notar zu schreiten. Der Kaufinteressent hinterlegt die Reservierungsgebühr, die verfällt, wenn es nicht im vereinbarten Zeitrahmen zum Kaufabschluss kommt und der Makler wird dann den Verkaufsvorgang mit anderen Interessenten fortsetzen.

In Gebieten mit starker Nachfrage wie München gibt es für ein Objekt oft viele Interessenten. Unter Umständen kann es dann auch mit mehreren Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung geben, die damit echtes Interesse bekunden. Die Interessenten gehen in diesem Fall die Reservierung nicht ein, um der einzige Anwärter zu sein, sondern um weiterhin als Kaufkandidat im Rennen zu bleiben. In der Regel werden diese dann in einer Rangfolge berücksichtigt oder es erhält derjenige den Zuschlag, der zuerst eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen kann, oder im Fall eines Bieterverfahrens derjenige, der das höchste Gebot abgibt. Ein Grundstück kann natürlich nur einmal verkauft werden, derjenige Interessent, der in der Rangfolge oben steht oder zuerst die Finanzierung bestätigen kann, kommt gewöhnlich zum Zuge. Kauft dieser nicht, bekommt der nächste den Zuschlag usw. Wer auf diese Weise eine Reservierungsbestätigung eingegangen ist und nicht berücksichtigt werden konnte, bekommt seine Reservierungsgebühr natürlich zurückerstattet.