[Infografik] Grundstücksverkauf und Bodenrichtwerte in München: das Wichtigste im Überblick

ie planen, in München Ihr Grundstück zu verkaufen? Dann können Sie auf einen baldigen Geldsegen hoffen, denn viele private Bauherren und Investoren interessieren sich für kleinere und größere Areale in der bayerischen Hauptstadt sowie ihrem Umland. Doch bevor Sie in den Grundstücksverkauf starten, müssen Sie den Marktwert und Angebotspreis bestimmen. Nur so veräußern Sie Ihr Areal zum bestmöglichen Preis.

Grund und Boden verkaufen: der erste Schritt

Ein Grundstücksverkauf muss ähnlich sorgfältig geplant erfolgen wie der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Schauen Sie sich zuerst immer den dazugehörigen Grundbuchauszug an. Er informiert Sie unter anderem über:

• Eigentumsverhältnisse
• Eigenschaften des Grundstücks wie Lage und Größe
• etwaige Belastungen
• etwaige Beschränkungen wie Wegerechte

All diese Informationen benötigen Sie für die Grundstückswertermittlung. Sie ist aufwendiger, als viele meinen. Deswegen kann es ratsam sein, besser einen Experten wie einen Gutachter oder Makler heranzuziehen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, weder Zeit noch Geld zu verschenken.

Wie viel ist mein Grundstück in München wert?

Für den Verkauf von Grund und Boden brauchen Sie den Grundstückswert bzw. Markt- oder Verkehrswert. Er gibt an, zu welchem Grundstückspreis Sie Ihr Areal auf den Markt bringen können. Für die Grundstücksbewertung sind Faktoren wichtig wie:

• Lage
• Zuschnitt
• Grundstücksgröße
• Erschließungsgrad
• Bodenbeschaffenheit
• Stand des Grundbuchs
• mögliche Altlasten
• Rechte Dritter
• Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit

Einen großen Einfluss auf den Grundstückswert hat die Art und Weise, wie es sich bebauen lässt. Die höchsten Preise lassen sich in der Regel für voll erschlossenes Bauland erzielen, denn es darf im Rahmen des Bebauungsplans unverzüglich bebaut werden. Der Bauherr kann demnach sofort loslegen.

Ist der Grundstückspreis gleich der Bodenrichtwert?

Nein. Bodenrichtwerte geben lediglich unverbindliche Anhaltspunkte für den Grundstückswert. Sie sind Durchschnittswerte von Arealen einer Gemeinde bzw. eines Gebiets innerhalb einer Gemeinde (genannt Richtwertzonen). Der Durchschnittswert hat seine Basis auf allen akkumulierten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke. Außerdem beeinflusst ihn der Entwicklungszustand des Grundstücksstandorts.

Die Bestimmung der Bodenrichtwerte erfolgt bundeseinheitlich anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung. Ihr Kürzel ist ImmoWertV. Sie ist erst kürzlich überarbeitet worden und in ihr sind unterschiedliche Regelwerke zusammengefasst. Am 1. Januar 2022 ist die neue ImmoWertV in Kraft getreten. 

Infografik

Obiges Konzept "Ist der Grundstückspreis gleich der Bodenrichtwert?" hier auch als Infografik. Klicke auf den Link oder auf das Bild für einen großen PDF Anblick, und der Möglichkeit die Infografik / Chceckliste herunterzuladen und zu drucken. Hier finden Sie auch alle unsere Infografiken zu ihrem erfolgreichen Grundstücksverkauf, speziell für München und Umgebung.‍

Bodenrichtwert und Bodenwert: Gibt es einen Unterschied?

Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert. Er wird ermittelt, indem man einfach die Grundstücksgröße in Quadratmetern mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Also:

Bodenwert in € = Bodenrichtwert in € pro m² x Grundstücksgröße in m².

Bodenrichtwert und Verkehrswert: Worin unterscheiden sie sich?

Der Verkehrswert gibt den Marktwert eines Grundstücks zu einem bestimmten Zeitpunkt an. Der Bodenrichtwert ist eine Orientierungsmarke für den Verkehrswert eines Grundstücks in einer konkreten Richtwertzone. Je nach aktueller Angebots- und Nachfragesituation können Bodenrichtwert und Verkehrswert aber auch weit auseinanderliegen. 

Noch mehr zu: Bodenrichtwert und Grundstückpreis - sind sie identisch?

Nein, zumeist nicht. Der Bodenrichtwert ist lediglich eine Orientierungsgröße zur Bestimmung des Grundstückspreises. Die spezifischen Eigenheiten eines Grundstücks können den Marktwert bzw. den erzielbaren Preis stark vom Bodenrichtwert abweichen lassen, da der Bodenrichtwert lediglich einen Durchschnittspreis anderer verkaufter Grundstücke in der betreffenden Richtwertzone darstellt. Bodenwert und Grundstückspreis unterscheiden sich häufig, da unterschiedliche Faktoren den Grundstückspreis in die Höhe treiben oder verringern können. Auch das Verhandlungsgeschick des Verkäufers nimmt darauf Einfluss.

Wie erfahre ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in München?

Wenn Sie einen Grundstücksverkauf planen und den Bodenrichtwert für Ihr konkretes Grundstück erfahren möchten, können Sie diesen bei den zuständigen Stellen des Gutachterausschusses München erhalten. Ihre Auskunft erhalten Sie über ein Online-Portal, persönlich oder per Telefon.

Wie hoch die Gebühren für die Auskunft sind, hängt von der Auskunftsart und ihrem Umfang ab. 

Für private Grundstücksverkäufer genügt normalerweise eine Einzelauskunft, diese erhalten Sie für 30 €. Eine Dauerauskunft oder eine Bodenrichtwertkarte für übergreifende Informationen sind natürlich deutlich teuer.

Eine grobe Einschätzung zu Bodenrichtwerten in München: Wie hoch sind sie?

Die Bodenrichtwerte in München unterscheiden sich je nach Lage stark. Um Ihnen eine sehr grobe Einschätzung zu geben, haben wir für Sie Preise für durchschnittliche und gute Wohnlagen in der bayerischen Landeshauptstadt aus dem Jahr 2021 aufgeführt. Sie dienen nur einer sehr allgemeinen Orientierung. Die Durchschnittspreise sind:

• Areal für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnanlagen bis zwei Vollgeschossen und kleinen Mehrfamilienhäuser: 2.750 €/m²
• Areal für Doppel- und Reihenhäusern: Ø 2.750 €/m²
• Areal für Geschossbau, Anlagen für Eigentumswohnungen und Mietwohnhäuser ab 3 Vollgeschosse: Ø 4.900 €/m²

Preise im Grundstücksverkauf in München

Die Quadratmeterpreise für Grundstücke in München aus den Vorjahren geben einen ungefähren Eindruck von den durchschnittlichen Preisen für Grundstücke, die aktuell in München verlangt werden. Wie viel Geld Sie für Ihren Grund und Boden im Rahmen des Grundstücksverkaufs in München erhalten, hängt grundsätzlich von zwei Faktoren ab:

1. Wo liegt das Grundstück?

2. Was dürfen Sie auf dem Grundstück bauen?

Umso höher der Bodenrichtwert und die aktuelle Nachfrage-Situation sind und je besser Ihr Verhandlungsgeschick ist, desto besser wird der Verkaufspreis sein. Damit Sie sich trotz der individuellen Situation eine sehr grobe Preisvorstellung machen können, haben wir Ihnen hier einige Preisbeispiele aufgeführt. Dabei handelt es sich um Grundstückspreise für Wohngebäude aus dem Jahr 2021:

Grundstück für Einfamilienhäuser bei GFZ 0,6

• mittlere Wohnlage 1.650 - 4.000 €/m²
• gute Lage 2.250 - 4.550 €/m²
• Bestlage 3.650 - 8.800 €/m²

Grundstück für Doppelhaushälften und Reihenhäuser bei GFZ 0,6

• mittlere Lage 1.600 - 3.450 €/m²
• gute Lage 2.150 - 3.900 €/m²

Grundstück für Geschossbauten bei GFZ 1,0

• mittlere Lage 3.500 - 4.900 €/m²
• gute Lage 4.150 - 7.600 €/m² in

Auch diese Durchschnittswerte sind sehr allgemein, da der Verkaufspreis von zahlreichen Faktoren abhängt. Treten Sie an uns mit Ihrem Grundstücksverkauf heran. Wir bestimmen den Grundstückswert zuverlässig und starten so in einen erfolgreichen Verkauf mit dem idealen Angebotspreis.

- Stand Juli 2022

Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen ersetzen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Prognose Immobilienpreise München
• ‍Wie groß ist die Preisdifferenz zwischen Angebotspreisen und echten Verkaufspreisen bei Immobilienverkäufen in München?
• ‍Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten
• ‍Bodenrichtwert München 2022
• ‍Grundstückspreise München 2022 – Erklärungen & Prognose
• ‍Definition: GFZ (Geschossflächenzahl)

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