Grundstücksverkauf ohne Notar: nicht möglich und nicht rechtsgültig

anchmal fragen sich Käufer und Verkäufer, ob Sie überhaupt für den Grundstücksverkauf einen Notar benötigen.

Immerhin wird er nach einer fixen Gebührenordnung, die sich an dem Verkaufspreis bemisst, vergütet. Diese Mehrkosten und dieser Aufwand ließen sich doch vermeiden, indem die beiden Vertragsparteien ohne Notar einen Grundstückskaufvertrag abschließen würden. Insbesondere bei einem Verkauf an die eigenen Kinder würde so manch einer gern die Notarkosten einsparen. Das ist allerdings nicht möglich. In Deutschland muss der Verkauf von Immobilien und Grundstücken durch einen Notar durchgeführt werden. Warum? Er übernimmt eine Vielzahl an wichtigen Aufgaben und dient der Absicherung von Käufer sowie Verkäufer. Darüber hinaus ist ein Grundstücksverkauf ohne Notar nicht möglich, da Grundstücke ganz besondere Rechtsgüter sind.

‍Deshalb ist beim Grundstücksverkauf ein Notar notwendig

‍Ob in München oder in einer anderen Stadt bzw. Gemeinde Deutschlands: Grundstücke zählen zu den höchsten materiellen Rechtsgütern. Aus diesem Grund erfolgt eine Registrierung von den Arealen in den Grundbüchern. Die Grundbücher wiederum werden von den Grundbuchämtern gemanagt. Jeglicher Grundbucheintragung darf ohne Begrenzung vertraut werden. Dieser Grundsatz trifft vor allem auf die Grundbucheintragungen der ersten drei Abteilungen eines Grundbuchs zu:

• Abteilung I: hier sind die Grundstückseigentümer vermerkt
• Abteilung II: hier lässt sich alles über etwaige Wohnrechte, Lasten, Gehrechte etc. erfahren
• Abteilung III: Hypotheken und etwaige Grundschulden werden in diesem Blatt vermerkt

In dem Bestandsverzeichnis werden zudem spezifische Angaben zur Beschaffenheit, zum Standort und zur Größe des Areals aufgenommen. Gibt es einen Rechtsverkehr zwischen dem Notar und dem Grundbuchamt wegen eines Grundstücksverkaufes, erfolgt dieser durch öffentliche Urkunden. Der Notar beurkundet die Rechtsänderung und damit den Kauf des Areals. Er beantragt die Änderung beim Grundbuchamt.

Hinweis: Jeder Notar ist in Deutschland eine Amtsperson, die sich zu einem rechtmäßigen Agieren verpflichtet hat. Er unterwirft sich der Amtshaftung und ist zu dem Abschluss einer entsprechenden Haftpflichtversicherung verpflichtet.

‍Grundstücksverkauf: ein exzeptionelles Rechtsgeschäft

‍Für Grundstücksverkäufer und Grundstückskäufer stellt der Verkauf des Areals stets ein exzeptionelles Rechtsgeschäft dar. Warum? Es ist mit zahlreichen Fallstricken und finanziellen Risiken verbunden, die für den Laien nicht überschaubar sind.

Auch hieran wird ersichtlich, wie wichtig der Notar ist. Ihm kommt die Aufgabe zu, die Risiken für beide Vertragsparteien zu eliminieren:

• Den Verkäufer schützt er davor, sein Eigentum zu übertragen, ohne den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten.
• Den Käufer schützt er davor, den Kaufpreis zu entrichten, ohne Eigentümer der Immobilie zu werden.

Beachtenswert ist außerdem, dass der Käufer in der Regel das Grundstück mithilfe einer Bank finanziert. Die finanzierende Bank wird die Auszahlung nur durchführen, sofern der Notar garantieren kann, dass der Bank eine dementsprechende Sicherheit vorliegt. Nicht selten ist das Grundstück noch mit Grundschulden des Grundstückverkäufers belastet. Eine Löschung der im Grundbuch vermerkten Gläubiger kann nur stattfinden, wenn der Notar gewährleistet, dass mit dem Grundstückskaufpreis die Restschuld beglichen wird.

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Frage nach der Bebaubarkeit des Grundstücks und der Räumung des Areals, sofern es selbstgenutzt ist. Über die Jahrzehnte hinweg haben Juristen Vertragstypen entwickelt, die für den Grundstücksverkäufer und den Käufer eine ausgeglichene, gerechte Regelung erlauben. Individuelle Vereinbarungen und Informationen zum Grundstück werden in den Vertrag eingearbeitet.

Wichtig: Die Werthaltigkeit des Areals überprüft der Notar nicht. Die Preisfindung obliegt den Beteiligten. Die Konsultierung eines erfahrenen Immobilienmakler in München kann sich auch in diesem Zusammenhang als sehr ratsam erweisen.

‍Ein Grundstücksverkauf ist ohne Notar erfolgt: Ist der Kaufvertrag gültig?

‍Die klare Antwort hierauf lautet: Nein. Der Kaufvertrag ist nicht gültig, wenn keine notarielle Beurkundung stattgefunden hat. § 311 b BGB sagt deutlich aus, dass eine notarielle Beurkundung eines Grundstückkaufvertrags unerlässlich ist. Ohne Beurkundung ist der Vertrag laut § 125 BGB nichtig. Der vermeintliche Käufer kann im Anschluss keinen Vollzug des Kaufvertrags verlangen. Sollte der Käufer nachweislich einen Kaufpreis für das Grundstück bezahlt haben, kann es sein, dass es einen Rückzahlungsanspruch gibt. Dies hängt jedoch von dem jeweiligen Vertrag ab. Darüber hinaus greift eine Sonderverjährungsfrist des Rückzahlungsanspruchs gemäß § 196 BGB, die eine Dauer von 10 Jahren hat.

‍Grundstücksverkauf ohne Notar ist nicht möglich: Kann ich wenigsten an den Kosten für das Notaranderkonto sparen?

‍Ja, das ist möglich. Die Einrichtung eines Notaranderkontos bei einem Grundstücksverkauf ist keine Pflicht. Der Gesetzgeber sagt sogar, dass nur unter bestimmten Voraussetzungen ein Notaranderkonto eingerichtet werden soll. Oft reicht es aus, wenn eine Direktzahlung des Käufers erfolgt, die sich der Verkäufer durch eine Bankbürgschaft absichern kann.

Übrigens: Ein Notar ist beim Grundstücksverkauf für den Verkäufer nur von Vorteil. Er stellt eine Sicherheitsinstanz dar. Zudem kommt für die regulären Notarkosten der Käufer auf. Trotzdem profitiert der Verkäufer von der umfassenden Beratung des Notars.