Grundstücksverkauf nach BGB: Wissenswertes

as ist eigentlich das BGB? Überall lesen wir dieses Kürzel und bei Geschäften mit Immobilien wird es gern herangezogen. Das BGB ist nichts anderes als das Bürgerliche Gesetzbuch. Wie der Name ankündigt, ist in diesem das deutsche allgemeine Privatrecht vermerkt.

Das Wort Bürger bezieht sich dabei auf Staatsbürger. Im Bürgerlichen Gesetzbuch werden Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen geregelt. Hieran wird bereits deutlich, dass es sich vom öffentlichen Recht abgrenzt. Gemeinsam mit einigen Nebengesetzen bildet es somit das allgemeine Privatrecht.​

‍Was sagt das BGB bezüglich Grundstücken und Grundstücksverkauf?

‍Bevor es um den Zusammenhang Grundstückverkauf und BGB geht, ist es ratsam, den Begriff Grundstück zu definieren. Hiermit ist nach deutschen Gesetzen eine Buchungseinheit des Grundbuches gemeint. Sie wird nach der Grundbuchordnung folgendermaßen definiert:

„Grundstück im Rechtssinn ist eine aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehende Fläche, die im Grundbuch eine besondere Stelle hat und damit in selbständiger Weise gebucht ist. Diese besondere Stelle ist entweder ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 der Grundbuchordnung) oder, wenn gemäß § 4 der Grundbuchordnung ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt über mehrere Stücke geführt wird (Zusammenschreibung), die besondere Nummer, unter der das Grundstück im Bestandsverzeichnis dieses Grundbuchblatts geführt wird“.

Hieraus ergibt sich, dass für Grundstückverträge unbedingt die notarielle Form eingehalten werden muss, sofern es sich bei dem Vertragsgegenstand um eine der folgenden Möglichkeiten handelt:

• bebaute und unbebaute Grundstücke
• gewerbliche Objekte
• Einfamilienhausgrundstücke
• Mehrparteiengrundstücke
• Übertragung von Mietanteilen
• Wohnhausobjekte

Diese Bestimmung betrifft inländische Grundstücke. Sie wird auch auf Grundstücke im Ausland angewendet, sofern die Beurkundung hierzulande vorgenommen wird.

Achtung Ausnahme: Wie so häufig gibt es natürlich Ausnahmen von der Regel. So wird eine notarielle Beurkundung Pflicht obsolet, wenn es nur um den Transfer von Gesellschaftsanteilen an eine Gesellschaft geht, deren Hauptkapital sich aus Grundstücken bildet. In diesem Fall wäre der Grundstückserwerb nicht als unmittelbarer Vertragsgegenstand zu betrachten.

‍Grundstücksverkauf nach BGB: Was gibt es bezüglich des Kaufvertrags zu beachten?

‍Beim Aufsetzen eines Grundstückskaufvertrags müssen zahlreiche gesetzliche Regelungen berücksichtigt werden. Sie finden sich im BGB und auch im Beurkundungsgesetz (BeurkG) sowie im Gesetz über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (KostO):

• § 433 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag)
• § 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Auflassung)
• § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Verträge über Grundstücke)
• §§ 8 – 16 Beurkundungsgesetz (BeurkG) (Niederschrift)
• §§ 17 – 20 Beurkundungsgesetz (BeurkG) (Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars)
• §§ 140 ff. Kostenordnung (KostO)

‍Grundstücksverkauf nach BGB sieht Notar vor

‍Ein rechtswirksamer Grundstückskaufvertrag ist nur möglich, wenn ein Notar die Beurkundung vornimmt. Dies legt § 311b BGB fest. Im Rahmen dieses Notartermins müssen Grundstückseigentümer und Käufer – oder ihre Vertreter mit einer dementsprechenden Vollmacht – anwesend sein. Sie weisen sich mit einem Ausweisdokument bei dem Notar ihrer Wahl aus. Beide Vertragsparteien bekunden ihren freien Willen und der Notar informiert sie über den Sachverhalt sowie die rechtliche Tragweise des Kaufvertrags. Alles wird in Form einer Niederschrift fixiert. Der Notar und die beiden Vertragsparteien unterschreiben das Dokument.

Wird die gesetzlich festgelegte Form der Beurkundung durch den Notar nicht eingehalten, kann der Grundstückskaufvertrag als ungültig deklariert werden. Kurzum: Weder Käufer noch Verkäufer muss dann die Vertragsinhalte erfüllen. So wäre der Verkäufer weiterhin Grundstückseigentümer und der Käufer müsste nicht den Kaufpreis entrichten. Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht Brandenburg am 28.06.2007, 5 U 105/05. Ein Grundstückskaufvertrag darf auch aufgehoben werden, wenn er zum Nachteil für eine der beiden Vertragsparteien wäre. Ein Beispiel dafür ist eine langjährige Selbstnutzungsklausel, wie das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 27.08.2009, 22 U 213/07 urteilte.

‍Aufhebung und Änderungen im Grundstückskaufvertrag

‍Gelegentlich passiert ist, dass sich eine Vertragspartei wünscht, dass der Grundstückskaufvertrag aufgehoben wird. Dies ist durchaus möglich, allerdings ist hierbei Folgendes zu beachten:

• Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, aber die Vormerkung noch nicht beantragt, ist eine Aufhebung formfrei durchsetzbar.
• Ist der neue Grundstückseigentümer im Grundbuch bereits eingetragen, ist ein Aufhebungsvertrag inklusive Notar erforderlich.

Für jegliche Änderungen im Grundstückskaufvertrag ist das Heranziehen eines Notars notwendig. Ohne Notar sind Änderungen nicht wirksam und der Vertrag behält in seiner ursprünglichen Fassung Gültigkeit. Ausnahmen von dieser Formpflicht existieren, weshalb ein Rechtsbeistand ratsam sein kann.

‍Grundstücksverkauf und BGB: ohne Experten ein Minenfeld

‍Im BGB sind zahlreiche Bestimmungen zum Grundstücksverkauf vermerkt. Darüber hinaus gibt es etliche Sonderregelungen und Ausnahmen, weswegen Nicht-Juristen rasch die Übersicht verlieren. Gerade bei komplexeren Grundstücksverkäufen ist daher das Heranziehen eines Anwalts empfehlenswert. Ihr Immobilienmakler in München kann Ihnen zwar auch oft weiterhelfen, aber er darf keinen verbindlichen, rechtlichen Rat erteilen. Dafür ist er Ihr Ansprechpartner für die Wertermittlung, die Vermarktung von Immobilien und die Vertragsverhandlungen über den Kaufpreis. Grundstückseigentümer tun gut daran, Experten beim Grundstücksverkauf zu konsultieren, um das Beste aus dem Immobiliengeschäft herauszuholen und teure Fallstricke zu vermeiden.