Grundstücksverkauf mit Nießbrauchrecht: das müssen Sie wissen

ie möchten ein Grundstück verkaufen, welches mit einem Nießbrauch belastet ist? Das können Sie selbstverständlich tun. Durch den Verkauf ändert sich allerdings nichts an dem Nießbrauch. Dieses Recht bleibt weiterhin bestehen.

Aus diesem Grund wird es für Sie als Verkäufer schwieriger sein, das Grundstück zu verkaufen. Für Selbstnutzer ist es nicht geeignet. Jedoch kann es sein, dass sich Kapitalanleger für einen Grundstücksverkauf trotz Nießbrauch entscheiden. Sie als Verkäufer müssen mit erheblichen Abschlägen beim Kaufpreis rechnen, da ein Nießbrauchrecht den Wert des Grundstücks mindert. Hier sind weitere wichtige Fakten rund um den Grundstücksverkauf bei Nießbrauch.

‍Was bedeutet Nießbrauch eigentlich genau?

‍Das Prinzip des Nießbrauchs ist alt. Bezogen auf Immobilien beschreibt es das Recht einer Person, eine Liegenschaft zu nutzen und daraus auch einen Mehrwert in Form von Mieteinnahmen zu ziehen. Genau im letztgenannten Aspekt liegt auch der Unterschied zum Wohnrecht. Das Wohnrecht bezieht sich ausschließlich auf das Recht, die Liegenschaft zu Wohnzwecken zu nutzen. Das Nießbrauchrecht stellt damit eine Erweiterung des Wohnrechts dar.

Für gewöhnlich wird dieses spezielle Recht im Grundbuch vermerkt, sodass diese sogenannte Dienstbarkeit offiziell fixiert ist. In der Praxis kommt das Nießbrauchrecht gelegentlich zum Einsatz. Ein klassischer Fall: Eltern übertragen aus steuerlichen Gründen ihren Kindern das Haus bereits zu Lebzeiten. Um weiterhin das Haus zu bewohnen oder durch Vermietung Einnahmen zu erzielen, wird für die Eltern ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise gehen Vater und Mutter sicher, dass ihre Kinder sie nicht irgendwann aus dem Haus vertreiben oder die Mieteinnahmen für sich selbst beanspruchen.

‍Wie sieht es mit dem Zusammenhang Nießbrauch und Steuer aus?

‍Der Nießbrauch ist mit einer anfallenden Steuer für den Nutznießer und nicht für den Grundstückseigentümer verbunden. Warum? Die deutsche Steuergesetzgebung schreibt dem Nießbrauch stets einem materiellen Wert zu. Dieser materielle Wert ist zu versteuern. Wie hoch die Steuer ist, hängt von der jeweiligen Steuerklasse des Nutznießers ab. Auch die Höhe des Nießbrauchs, welche den gesetzlichen Freibetrag überschreitet, ist von Bedeutung. Daher lassen sich keine Pauschalangaben hinsichtlich der steuerlichen Belastung durch das Nießbrauchrecht machen.

‍Muss ich als Verkäufer mit einer Spekulationssteuer rechnen?

‍Das kann sein. Nur weil ein Nießbrauchrecht im Grundbuch des Grundstücks eingetragen ist, entfällt nicht die Spekulationssteuer. Wenn folgende Umstände vorliegen ist es wahrscheinlich, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf versteuern müssen:

• Das Grundstück ist Teil des Betriebsvermögens.
• In den vergangenen fünf Jahren haben Sie bereits mehr als drei Immobiliengeschäfte als Verkäufer getätigt.
• Zwischen dem Grundstückskauf und Grundstücksverkauf liegen weniger als zehn Jahre.
• Das Grundstück stand in den vergangenen drei Jahren und im Verkaufsjahr nicht in Eigennutzung.

​Die Höhe der Spekulationssteuer wird durch den zu versteuernden Gewinn und den persönlichen Steuersatz bestimmt. In Abhängigkeit von der Höhe Ihrer gesamten Einkünfte kann er damit höher oder niedriger sein.

‍Grundstücksverkauf mit Nießbrauch: Ist es möglich, das Recht zu löschen?

‍Es steht außer Frage, dass es ein großer Vorteil wäre, wenn Sie vor dem Grundstücksverkauf das Nießbrauchrecht löschen könnten. Auf diese Weise vergrößert sich die Gruppe an Kaufinteressenten immens und Sie können einen höheren Angebotspreis ansetzen. Doch es ist relativ schwer, dieses Recht zu eliminieren. Um es zu löschen, müsste der Nutznießer auf sein Recht fortan verzichten. Diese von ihm autorisierte Löschbewilligung wird an das Grundbuchamt weitergeleitet. Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, gehen die Rechte auf das Grundstück vom Nutznießer auf den Eigentümer über.

Berücksichtigen Sie bitte, dass die Löschung des Nießbrauchrechts mit einigen Umständen einhergehen kann. So ist das Löschen des Rechts im Grundbuch mit Kosten verbunden. Gleiches trifft auf die Löschungsbewilligung zu, die ein Notar beurkunden muss. Wie hoch die Kostenbelastung ist, hängt von dem Wert des Nießbrauchs ab. Den Löschungsvorgang kann der Nutznießer noch im Nachhinein anfechten. Darüber hinaus kann es sein, dass steuerliche Belastungen entstehen. Dies passiert immer dann, wenn durch den Verzicht auf den Nießbrauch das Finanzamt eine Schenkung wittert. Wird der Nießbraucher ausbezahlt, können ebenfalls Schenkungs- oder Erbschaftssteuern erhoben werden. Achtung: Das Finanzamt kann von einer Schenkung ausgehen, sofern Mieteinnahmen nicht auf das Konto des Nießbrauchers, sondern auf das Konto des Grundstückseigentümers gehen.

Hinweis: Es ist nicht möglich, das Nießbrauchrecht abzukaufen. Es ist allerdings möglich, die Ausübung an einen Dritten zu übertragen.

‍Grundstücksverkauf trotz Nießbrauch: ein Makler hilft Ihnen

‍Der Grundstücksverkauf erweist sich oft als besonders knifflig, wenn im Grundbuch ein Nießbrauchrecht vermerkt ist. Dies trifft auch auf attraktive Immobilienmärkte wie München zu. Was ist zu tun? Es ist hilfreich, einen Immobilienmakler in München heranzuziehen, der über viel Erfahrung verfügt. Er kennt sich mit dem Nießbrauchrecht ebenso gut aus wie mit dem lokalen Markt. Darüber hinaus besitzt er wertvolle Kontakte, weswegen er oft sehr schnell einen geeigneten Käufer für das Grundstück trotz Nießbrauch finden kann. Dank seines Verhandlungsgeschick findet er die richtigen Argumente, um diesen schwierigen Verkauf für Sie zum bestmöglichen Preis abzuschließen. Es lohnt sich daher aus vielfacher Hinsicht, für den Grundstücksverkauf mit Nießbrauchrecht einen Makler zu konsultieren.