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ie Baugenehmigung ist für Käufer eines Grundstücks von essenzieller Bedeutung, wenn sie einen Hausbau auf diesem Grundstück planen. So eine Genehmigung zu erhalten ist mit Aufwand und Kosten verbunden.
Verkaufen Sie ein Grundstück und haben für dieses bereits eine Baugenehmigung, kann dies ein verkaufsförderndes Argument sein. Doch Achtung: Die Baugenehmigung ist nicht zeitlich unbegrenzt gültig.
Was ist eine Baugenehmigung?
Unter dem Begriff Baugenehmigung wird eine »Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde für ein Bauvorhaben« verstanden. Wer ein Bauvorhaben – wie beispielsweise den Bau von Immobilien zu Wohnzwecken – plant, benötigt eine Baugenehmigung. Sie entscheidet darüber, was der Bauherr tatsächlich errichten darf. Wird sie nicht eingeholt, ist der Bau illegal und damit ein sogenannter Schwarzbau.
Ist für ein Einfamilienhaus eine Baugenehmigung erforderlich?
Die Landesbauordnung der Bundesländer regelt, wie sich die Baugenehmigungsverfahren und Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden im Einzelnen gestalten. Aus diesem Grund existieren länderspezifische Unterschiede.
In Bayern sind grundsätzlich alle Bauvorhaben genehmigungspflichtig, die ein Volumen von 75 m³ und/oder 50 m² Fläche übersteigen. Nur für kleinere Bauten, wie Gartenhäuser, Garagen, Carports braucht man für gewöhnlich keine extra Genehmigung. (Allerdings können auch kleinere Gebäude oder Bauten genehmigungspflichtig sein, die z. B. im Zusammenhang mit einem anderen genehmigungspflichtigen Bau entstehen oder auf Grundstücken außerhalb des Bebauungsplans stehen sollen.)
Für ein Einfamilienhaus benötigt der Bauherr immer eine Baugenehmigung. Dazu muss ein Antrag gestellt werden, der bei der Bauaufsichtsbehörde ein Regel-Prüfprogramm durchläuft. Im Rahmen dessen wird eine Prüfung im Sinne der öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchgeführt. Solch ein Prozess startet, wenn der Bauantrag inklusive der Bauvorlagen bei der entsprechenden Behörde eingegangen ist.
Ab wann ist die Baugenehmigung gültig?
Die Baugenehmigung wird dem Antragsteller schriftlich zugestellt. Ab diesem Zeitpunkt ist sie wirksam. Eine Begründung für die Zusage ist nicht erforderlich. Nur wenn sie für das Grundstück verweigert wurde, besteht eine Begründungspflicht nach allgemeinem Verwaltungsrecht. Darüber hinaus ist es möglich eine Teilbaugenehmigung für einzelne Abschnitte eines Bauvorhabens zu beantragen, die ebenfalls nach der Zustellung Gültigkeit erlangt.
Kann ich die Baugenehmigung verkaufen und wann erlischt sie?
Die Genehmigung ist stets an das entsprechende Grundstück gebunden. Wenn Sie das Grundstück verkaufen, bleibt die Genehmigung zunächst weiterhin gültig und der Käufer kann sie für einen eigenen Bau nutzen. Allerdings gilt es zu beachten, dass sich nach § 62 LBO die Geltungsdauer des Dokuments auf einen Zeitraum von drei Jahren beläuft. Sollte nicht innerhalb dieser Zeit mit einem Bau begonnen werden oder sollte der Bau nach diesem Zeitraum für ein Jahr unterbrochen werden, erlischt sie automatisch.
Hinweis: Die Baugenehmigung muss stets als Kopie auf der Baustelle vorliegen. Jegliche Bauarbeiten dürfen erst beginnen, wenn das Dokument tatsächlich ausgestellt ist.
Grundstücksverkauf in München: Muss ich als Verkäufer dem Käufer eine Baugenehmigung vorlegen?
Nein, dies ist nicht erforderlich. Für Kaufinteressenten ist im ersten Schritt wichtig, ob sie auf dem Grundstück überhaupt etwas bauen dürfen und wie groß und wie hoch der Bau sein darf. Je mehr Wohnfläche zugelassen ist, desto höher wird der Verkaufspreis normalerweise sein. Informationen dazu finden Sie für gewöhnlich im Bebauungsplan des Areals. Er weist die Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl sowie die weiteren Baubestimmungen aus. Bei der Gemeindeverwaltung am Grundstücksstandort lässt sich der Bebauungsplan einsehen. Gibt es für das Grundstück noch keinen Bebauungsplan, muss sich eine künftige Bebauung in die gewachsene Umgebung harmonisch einfügen.
Grundstücksverkauf ohne Baugenehmigung und Bebauungsplan
In manchen Fällen ist die Bebaubarkeit nicht eindeutig geklärt, da kein qualifizierter Bebauungsplan existiert und die umliegende Bebauung auch keine eindeutigen Rückschlüsse zulässt. Was ist jetzt zu tun? Sie als Verkäufer sollten für die Vermarktung Ihres Areals in einem solchen Fall eine Bauvoranfrage stellen. Dafür reichen Sie Vorschläge zur Bebauung beim Bauamt ein. Das Amt schickt Ihnen einen Bescheid, der rechtsverbindlich über die Bebaubarkeit des Grundstücks Auskunft gibt, wenn die Anfrage als sog. förmliche Anfrage gestellt wurde (mehr dazu weiter unten). Das Dokument hat eine Gültigkeit von drei Jahren.
Hinweis: Die Bauvoranfrage kostet Sie Zeit und Geld. Jedoch kann es den Verkauf des Areals deutlich erleichtern. wenn Klarheit über die Bebaubarkeit herrscht.
Was beinhaltet eine Bauvoranfrage?
Eine Bauvoranfrage setzt sich in der Regel aus zahlreichen Fragen zusammen, bei dessen Formulierung ein Architekt oder Bauplaner helfen kann. Wichtig ist, dass die Fragen nicht zu allgemein formuliert sind, da sonst die Antworten ebenfalls allgemein ausfallen und konkrete Bebauungsmöglichkeiten nur unzureichend abgeklärt werden. Typische Fragen wären:
- Ist das Bauvorhaben mit einer Nutzungsgrundfläche von XY und einer Firsthöhe von XY planungsrechtlich zulässig?
- Ist es möglich, eine Genehmigung für die Baumfällung der nach Baumschutzverordnung geschützten Bäume nach Baumbestandsplan zu erhalten? Die Beseitigung der Bäume ist notwendig, weil...
Zusätzlich zum Fragenkatalog müssen Sie noch weitere Dokumente einreichen. Zu diesen gehören unter anderem ein Flurkartenauszug, eine formlose Darstellung der angedachten Bauausführung, Bauzeichnungen und vieles mehr. Einzelheiten zu den benötigten Unterlagen nennt das zuständige Bauamt.
Wie teuer ist die Bauvoranfrage?
Wie viel Sie letztlich für die Bauvoranfrage ausgeben müssen, hängt entscheidend von dem Umfang der Fragen sowie dem Bearbeitungsaufwand für die Behörde ab.
Eine Bauvoranfrage kann sowohl formlos als auch förmlich gestellt werden. Handelt es sich um eine formlose Anfrage ohne rechtsverbindlichen Charakter, können Sie beim Bau eines Einfamilienhauses mit Kosten von 50 bis 200 Euro rechnen. Einzureichende Dokumente beschränken sich in der Regel auf einen Lageplan und Bauskizzen, die das Bauvorhaben einigermaßen erläutern.
Eine förmliche Anfrage dagegen ist für die darauffolgenden drei Jahre rechtsverbindlich, kostet in der Regel aber auch mehr. Zudem sind weitere Dokumente, genaue Bauskizzen, Einverständniserklärungen der künftigen Nachbarn u. a. einzureichen. Die Kosten für einen förmlichen Vorbescheid berechnen sich nach dem Betrag der Baukosten und liegen meist bei 0,1 bis 0,2 % der Baukosten.
Dazu kommen für gewöhnlich noch die Kosten für den Architekten. Man kann zwar eine Bauvoranfrage auch ohne Architekten stellen, jedoch ist das Engagement eines Architekten für diesen Zweck aufgrund des erforderlichen Know-hows in den meisten Fällen empfehlenswert bis unerlässlich. Ein Architekt berechnet sein Honorar nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Bei einem üblichen Einfamilienhaus wäre in einer Größenordnung von 200 – 300 Euro für die Architektendienste zu rechnen.
Fazit zum Grundstücksverkauf und Baugenehmigung
Sie müssen für den Grundstücksverkauf vor dem Verkaufsprozess keine Baugenehmigung einholen. Dies wird der Käufer tun. Er stellt dem Bauamt detailliert sein Vorhaben vor. Für den Grundstücksverkauf ist es ausreichend, dem Käufer Einsicht in den Bebauungsplan zu geben. Unter Umständen kann eine Bauvoranfrage Sinn machen. Haben Sie bereits eine Baugenehmigung für das Areal, können Sie diese mit dem Grundstück verkaufen. Ein seriöser Immobilienmakler aus München kann Ihnen beratend zur Seite stehen.
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