Grundstücksverkauf an Verwandte: (kaum) anders als ein regulärer Verkauf

s passiert gar nicht so selten, dass es zu einem Grundstücksverkauf an Verwandte kommt. Diesem spricht auch nichts entgegen, sofern sich alle Parteien einig sind. Da der Käufer bereits bekannt ist und nicht erst gesucht werden muss, kann sich der Kaufprozess besonders kurz gestalten. Andere Unterschiede zu einem regulären Kaufprozess gibt es wenige.

‍Wie lässt sich beim Grundstücksverkauf an Verwandte sparen?

‍Grundstücksgeschäfte sind mit Kosten verbunden. Einen Großteil davon trägt in der Regel der Käufer. Der Gedanke liegt nahe, diese Kosten zu senken, wenn das Areal an einen Verwandten geht. Immerhin sind sich beide Parteien einig und freundlich gesonnen. Doch wo sind Kostenersparnisse möglich? Hierfür ist es ratsam, sich zu verdeutlichen, welche Kosten überhaupt anfallen und wer diese trägt. Hier eine kleine Übersicht:

• Grunderwerbssteuer: Käufer (theoretisch auch der Verkäufer)
• Notarkosten: Käufer
• evtl. Wertgutachten, evtl. Spekulationssteuer, evtl. Vorfälligkeitsentschädigung: Verkäufer
• Maklerprovision: Verkäufer und Käufer
• evtl. Bauvoranfrage: Verkäufer / Käufer
• evtl. Vermessungskosten: zumeist Käufer

Die Kosten in der Liste offenbaren, dass es ein gewisses Einsparungspotenzial gibt. Hierzu gehören die Maklerkosten. Werden Leistungen vom Bauamt bzw. der Baubehörde beansprucht, müssen diese selbstverständlich in voller Höhe bezahlt werden. Für das Amt ist es unerheblich, ob Käufer und Verkäufer miteinander verwandt sind oder nicht. Gleiches zählt für die Notarkosten. Sie richten sich nach einem festen Gebührensatz, weswegen es auch diesbezüglich kein Einsparungspotenzial gibt. Einen großen Kostenblock kann die Grunderwerbsteuer ausmachen. Sie ist in der Regel ebenfalls in voller Höhe zu entrichten, auch wenn Sie an einen Verwandten das Grundstück verkaufen. Doch bekanntlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme.

‍Einsparungspotenzial Grunderwerbsteuer

‍Die Grunderwerbsteuer stellt quasi die Beteiligung des Staates an einem Grundstücksgeschäft dar. Es ist wichtig, dass Grundstückskäufer sie in die Kalkulation mit einbeziehen. Der Käufer ist es, der diese Steuer an den Staat entrichtet. Das Finanzamt nimmt den Verkäufer nur in die Zahlungspflicht, sofern der Käufer der Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht nachkommt. Eine Mehrwertsteuer wird nicht erhoben. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist, hängt vom Kaufpreis im Notarvertrag und dem Bundesland ab. Wenn Sie in München ein Grundstück verkaufen, darf sich der Käufer über einen niedrigen Satz von 3,5 % freuen. Nur noch in Sachsen liegt er so tief. In anderen Bundesländern kann er bis zu 6,5 %. Doch auch 3,5 % können bereits sehr schmerzhaft für den Geldbeutel sein. Darüber hinaus zeichnet sich die Gesetzgebung zur Grunderwerbsteuer durch weitere oft unbequeme Charakteristika aus:

• Sie kann mehrfach anfallen. Dies passiert beispielsweise, sobald ein Grundstück stufenweise überschrieben wird.
• Für sie gibt es keinen Vorsteuerabzug. Demnach fällt die Steuer erneut an, wenn das Grundstück erneut verkauft wird. Der Verkäufer erhält keine Steuer zurück.

‍Grundstücksgeschäfte mit Verwandten: Müssen auch sie Grunderwerbsteuer zahlen?

‍Wie bereits erwähnt, ist die absolute Höhe der Grunderwerbsteuer in Euro abhängig vom Kaufpreis. Dabei ist nicht entscheidend, ob der Kaufpreis durch Schuldenübernahme, Rentenzahlungen oder einer direkten Zahlung entrichtet wird. Allerdings lässt sich die Steuerschuld durch einige Positionen im Grundstücksverkauf drücken. Dies könnten bei Immobilien beispielsweise die mitverkauften beweglichen Gegenstände sein. Komplett entfällt die Steuer nur, wenn Käufer und Verkäufer direkt und geradlinig miteinander verwandt sind. Hierzu gehören auch Ehegatten. So fällt beispielsweise keine Grunderwerbsteuer an, wenn die Schwiegertochter von ihren Schwiegereltern ein Grundstück kauft. Gleiches zählt für Grundstücksgeschäfte zwischen Eltern und ihre eigenen Kindern etc. Eine große Streitfrage tritt zunehmend auf, wenn das Grundstück an den Bruder oder die Schwester verkauft wird. Hier sieht der Gesetzgeber keinen geradlinigen Verwandtschaftsgrad. In der Vergangenheit gab es jedoch verstärkt Gerichtsurteile zu diesem Sachverhalt, die festlegten, dass die Grundsteuer entfällt. Der Einzelfall ist daher entscheidend.

‍Kaufpreisraten ohne Zinsanteil: Fallen Extra-Steuern an?

‍Stehen sich die Verwandten, zwischen denen der Grundstücksverkauf erfolgt, nahe, wird gelegentlich eine monatliche Kaufpreisrate vereinbart. Gerade bei kostenintensiven Grundstücken müssen diese Raten über viele Jahre oder gar Jahrzehnte bezahlt werden. Eine Bank würde nun Zinsen nehmen, um den Realverlust durch Inflation auszugleichen. Verwandte tun dies manchmal nicht. Sie tragen den Realverlust selbst, um die Kostenbelastung des Käufers zu drücken. Es werden also keine Zinsen fixiert oder diese werden explizit ausgeschlossen. Das Finanzamt betrachtet diese Nettigkeit eher als private Angelegenheit. Es zerlegt die Kaufpreisraten trotzdem in einen Tilgungs- und in einen Zinsanteil. Der Zinsanteil soll dann unter Kapitaleinkünfte laufen, für die Extra-Steuern anfallen. Grundstücksverkäufer und Grundstückskäufer haben dies als unfair empfunden und gegen diese Maßnahme des Finanzamtes geklagt. Das Ergebnis: Das Finanzgericht Düsseldorf hat bestimmt, dass der fiktive Zinsanteil unzulässig ist. Sollte die Kaufpreisraten in Summe nur dem Wert der Liegenschaft entsprechen, läge keinerlei entgeltliche Kapitalüberlassung vor. Allein diese Entscheidung zeigt, dass es auch beim Grundstücksverkauf an Verwandte sinnvoll sein kann, Experten wie Steuerberater oder Juristen zurate zu ziehen. Darüber hinaus kann es ratsam sein, den realen Grundstückswert durch einen Fachmann wie einen Immobilienmakler in München bestimmen zu lassen. Auf diese Weise können Sie Problemen hinsichtlich der Fixierung des Kaufpreises für das Grundstück vorbeugen.