Grundstücksverkauf an Geschwister in München: hierauf gilt es zu achten

ie möchten ein Grundstück verkaufen. Die Eigentumsübertragung soll jedoch nicht an irgendjemanden erfolgen, sondern an Bruder oder Schwester. Oft denken Verkäufer, dass sich nun alles ganz einfach gestaltet. ​

Während bei einem Grundstücksverkauf an Fremde – oft mithilfe eines Immobilienmaklers in München – erst noch der Verkäufer gesucht werden muss, ist dieser beim Grundstücksverkauf an Geschwister bereits bekannt. Selbstverständlich verkürzt sich dadurch der Verkaufsprozess, aber dennoch sind einige Abläufe unerlässlich. Hier erfahren Sie wichtige Infos rund zum Grundstückverkauf an die eigenen Geschwister.

‍Grundstücksverkauf an Bruder oder Schwester: Vertrag nicht vergessen

‍Es ist der beste Fall, der eintreten kann: Die Geschwister vertragen sich sehr gut und vertrauen einander. So schön und wertvoll dies auch ist, sie kommen um einen Kaufvertrag bei der Grundstücksübertragung nicht herum. Sie ist unverzichtbar, denn nur so ist der Käufer des Grundstücks tatsächlich der neue Eigentümer. Wichtig ist hierbei, im Kaufvertrag einen realistischen Kaufpreis notiert zu haben. Liegt der Kaufpreis erheblich unter dem Marktwert des Grundstücks, könnte das Finanzamt eine versteckte Schenkung wittern. Sie wäre nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz mit hoher Wahrscheinlichkeit steuerpflichtig.

‍Grundstück verkaufen ohne Notar geht nicht

‍Heutzutage lassen sich Kaufverträge jeglicher Art im Internet herunterladen. Dies ist zeitsparend und kostensparend. Bei einem Grundstücksverkauf reicht ein Vertrag aus dem Internet allerdings nicht aus. Ein Auto lässt sich so veräußern, aber keiner Liegenschaft und kein Areal. Stattdessen ist ein notarieller Kaufvertrag unabdingbar, der alle wichtigen Aspekte zum Kauf enthält. Nur so kann der Notar beantragen, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Hinweis: Ein sachlich korrekter und sorgfältig erstellter Kaufvertrag schützt auch das Verhältnis der Geschwister untereinander. Beide Parteien schützen sich auf diese Weise vor möglichen Streitigkeiten, die bei einem Grundstücksverkauf noch im Nachhinein auftreten können. Hierzu gehört beispielsweise der Umgang mit Mängeln und inwiefern ein Anspruch auf Mängelhaftung besteht.

‍Zahlen Geschwister Grunderwerbsteuer?

‍Bei jedem Geschäft mit Immobilien und Grundstücken fällt in Deutschland eine Grunderwerbsteuer an. Diese liegt in München bei 3,5 % vom Kaufpreis. Sie ist vom Käufer zu tragen und ist eine unangenehme Ausgabe, die oft vergessen wird, beim Kaufpreis mit einzukalkulieren. Doch wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus, wenn ein Immobiliengeschäft innerhalb der Familie abläuft? Gibt es dafür nicht andere Regelungen? Viele denken, dass für Geschäfte innerhalb der Verwandtschaft andere Bestimmungen gelten. Ganz falsch ist dies nicht, wie eine Sicht ins Grunderwerbsteuergesetz zeigt. Allerdings werden dabei auch Grenzen deutlich.

So fällt keinerlei Grunderwerbsteuer bei Immobiliengeschäften an, sofern die Immobilien- oder Grundstücksübertragung an einen direkten Verwandten erfolgt. Dies lässt sich in § 3 Nr. 6 GrEStG nachlesen. Doch wer gehört zu dem Kreis der direkten Verwandten? Dies sind:

• Großeltern
• Eltern
• Kinder
• Enkelkinder
• Sonderfall: der Ehepartner

Die Grunderwerbsteuer zählt zu der Kategorie der Verkehrssteuer. Unter sie fallen auch Erbschaft- und Schenkungssteuer. Würde der Staat bei den direkten Verwandten und Ehepartner jetzt noch die Grunderwerbsteuer erheben, könnte es oft zu einer doppelten Besteuerung kommen. Deshalb entfällt sie.

‍Doch wie sieht die Grundstücksübertragung bei Geschwistern aus?

‍Geschwister nehmen im deutschen Recht eine Seitenlinie ein. Sie sind daher mit Onkeln, Tanten, Nichten und Neffen gleichzustellen. Nach §3 GrEStG gibt es für sie keine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer. Anders ausgedrückt: Geschwister zahlen beim Grundstückskauf eine Grunderwerbsteuer an den Staat.

Immer wieder wird dies von Betroffenen als ungerecht empfunden, weswegen es zu Streitfällen kommt. Derzeit wird ein Fall vor dem Bundesfinanzhof diskutiert, der eine Teilangriffsfläche bietet. Dies ist seine Sachlage: Ein Vater stellte einen Notarvertrag über ein Grundstück aus. In diesem übertrug er das Areal an seine beiden Töchter zu gleichen Teilen. Allerdings behielt er ein Nießbrauchsrecht. Darüber hinaus besagte der Vertrag, dass er spätere Kinder des Vaters den Töchtern gleichstellen sollte. Dies geschah auch. Ein späterer Bruder erhielt ein Drittel des Areals von seinen älteren Schwestern. Hier sah das Finanzamt einen Grund, um Grunderwerbsteuer zu nehmen. Durch den Verkauf von einem Drittel des Grundstücks an den Bruder und die damit einhergehende Übertragung der Nießbrauchverpflichtung seien Gründe, Grunderwerbsteuer zu erheben. Der Bruder erhob Klage und bekam vom Finanzgericht sowie vom Bundesfinanzhof Recht. Dies lässt sich im BFH Urteil vom 16.12.2015, II R 49/14 nachlesen.

Die Begründung für die Entscheidung war folgende: Die Teilübertragung des Grundstücks an den Bruder war eine Abkürzung, welche bei einer Übertragung von Vater auf Sohn die grunderwerbsteuerpflichtig gewesen wäre. Immerhin fällt nach § 3 Abs. 6. S. 1 GrEStG für eine Grundstücksübertragung vom Vater an den Sohn aufgrund der geraden Linie keine Grunderwerbsteuer an. Hätten die Schwester Vertragsbruch begangen, wäre eine neue Übertragungsabwicklung erforderlich gewesen. Dann hätte der Bruder keinerlei Grunderwerbsteuer gezahlt. Ein Urteil von 2018 in einem vergleichbaren Fall unterstützt die Haltung des Gerichts zu diesem Thema. Deswegen lässt sich festhalten: Eigentlich müssen Geschwister Grunderwerbsteuer zahlen. Sollte es sich allerdings um eine vorweggenommene Erbfolge und anschließende Grundstücksübertragung im Geschwisterkreis handeln, kann eine Steuerbefreiung möglich sein.