Besonderheiten beim Grundstücksverkauf an Ehegatte

ie möchten an Ihren Ehegatten ein Grundstück verkaufen? Dann können Sie das selbstverständlich tun. Einige Ehepaare tun dies, um von einem beliebten Steuergestaltungsmodell zu profitieren. ​

Dieses ist vor allem von Nutzen, wenn Sie Ihren vermieteten Grundbesitz schon seit über zehn Jahren halten und ihn einst zu einem sehr günstigen Preis erworben haben. Die Abschreibungsbemessungsgrundlage ist dann regelmäßig sehr gering. Sollte es sich bei dem Grundstücksverkauf an den Ehepartner um eine entgeltliche Grundstücksübertragung handeln, sorgt dies für eine erhebliche Anhebung des Abschreibungsvolumens auf Ebene des Ehepartners, der die Liegenschaft kauft. Geschickt geplant und durchdacht sind sogar abzugsfähige Werbungskosten möglich.

‍An Ehegatten Grundstück verkaufen: ein simples Fallbeispiel

‍Mithilfe eines einfachen Fallbeispiels sei der Grundstücksverkauf an den Ehepartner dargestellt. Hier die Annahmen:

• Ehemann Achim vermietet eine Liegenschaft in München. Sie war seit langem im Familienbesitz und ist komplett abgeschrieben. Der Wert beläuft sich auf eine Million Euro. 100.000 Euro beträgt davon der Wert für Grund und Boden.
• In dieser Situation kann Achim keinerlei Abschreibungen geltend machen.
• Achim veräußert die Liegenschaft für eine Million Euro an seine Ehefrau Sabine. Sie hat vor, diese weiterhin zu vermieten. Die Anschaffungskosten für das Gebäude auf dem Areal kann Sabine abschreiben.
• Je nach Alter der Liegenschaft beläuft sich der Abschreibungssatz auf jährlich 2 % oder 2,5 %. Gehen wir von 2,5 % aus, liegt der Abschreibungssatz in diesem Beispiel bei jährlich 22.500 Euro.
• Wird der Spitzensteuersatz angesetzt, beträgt die Steuerersparnis pro Jahr mehr als 10.000 Euro.

​Ein Grundstücksverkauf an den Ehepartner kann ermöglichen, wertvolle Einsparungen zu erzielen. Außer dem Wechsel des Eigentümers hat sich für das Paar ansonsten nichts geändert.

‍Welche Voraussetzungen gibt es, dass ein Grundstücksverkauf zwischen Ehepartnern steuerlich anerkannt wird?

‍Nicht in jedem Fall wird der Grundstücksverkauf zwischen dem Ehepaar von steuerrechtlicher Seite anerkannt. Es müssen schon einige Prämissen erfüllt werden, damit sie von diesem Steuersparmodell profitieren können:

1. Ein tatsächlich wirksamer Kaufvertrag ist unabdingbar: Die Ehegatten müssen einen wirksamen Kaufvertrag abschließen. Dieser muss alle entscheidenden Bestandteile enthalten und so gestaltet sein, als würde er zwischen zwei fremden Parteien abgeschlossen werden. Darüber hinaus muss der Vertrag durchgeführt werden. Auf diese Weise schützt sich das Finanzamt vor Scheingeschäften. Die Behörde wittert diese beispielsweise, wenn – wie in unserem Beispiel – der Ehemann Vermieter bleiben würde und auch die Einkünfte aus der Vermietung auf sein Konto erhielte. Dies käme einer fehlenden Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums gleich.
2. Ein Gestaltungsmissbrauch darf nicht vorliegen: § 42 AO fixiert Regelungen zum Gestaltungsmissbrauch. Bei Grundstücksgeschäften zwischen Ehegatten passiert dies häufig bezüglich des Kaufpreises. Es wird zwar ein realistischer Kaufpreis angesetzt, aber den Kaufpreis schenkt der Grundstücksverkäufer dem Käufer im Anschluss zurück. Auch sollte vermieden werden, den Kaufpreis dem erwerbenden Ehepartner als Darlehen zu gewähren. Besser ist es dann, eine Bankfinanzierung einzuleiten. So wäre das Vorgehen bei einem Grundstücksgeschäft zwischen zwei Fremden.
3. Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert der Liegenschaft entsprechen: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, könnte das Finanzamt eine Teilschenkung vermuten. Läge diese vor, würde sich die Abschreibungsbemessungsgrundlage reduzieren.
4. Freie Rückübertragungsrechte fehlen im Kaufvertrag: Ein Grundstückskaufvertrag zwischen Ehegatten sollte keinerlei freie Rückübertragungsrechte zu Gunsten des Verkäufers aufweisen, damit eine steuerliche Anerkennung möglich ist.

Extrahinweis: Wer eine steuerliche Anerkennung des Grundstücksvertrags zwischen Ehegatten anstrebt, sollte vermeiden, dass der veräußernde Ehepartner als Sicherungsgeber des Bankkredits dient. In einem Urteil vom 15.10.2002 (IX R 46/01) ist solch eine Konstellation vom Bundesfinanzhof zwar nicht beanstandet worden, aber sie lässt Zweifel aufkommen. Sie im Vorhinein zu vermeiden, ist wichtig und erspart allen Parteien Rechtsstreitigkeiten.

Um beim Grundstücksverkauf zwischen Eheleuten aus steuerlichen Gründen keinerlei Fehler zu machen, sollte ein Steuerberater herangezogen werden. Auch ein Rechtsanwalt kann hilfreiche Dienste leisten, um von diesem effektiven Gestaltungsmittel zur profitieren. Ein kompetenter Immobilienmakler in München kann sich bei der Kaufpreisermittlung als sehr nützlich erweisen.

‍Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer beim Grundstücksverkauf zwischen Ehegatten aus?

‍Diese Frage kommt regelmäßig auf, denn die Grunderwerbsteuer kann je nach Höhe des Kaufpreises empfindlich hoch sein. In Deutschland gibt es den Grundsatz, dass für den Erwerb eines Grundstücks eine Grunderwerbsteuer ans Finanzamt abgeführt werden muss. Ihr Prozentsatz hängt vom Bundesland ab. In Bayern und somit in München liegt sie bei 3,5 % des Kaufpreises. In anderen Bundesländern beläuft sie sich auf 6,5 %. Selbst bei den niedrigen 3,5 % kommen rasch vierstellige Beträge zusammen. Bei einem Grundstücksgeschäft zwischen Ehegatten, entfällt diese Grunderwerbsteuer. Das Gesetz sagt, dass diese Steuer entfällt, wenn der Käufer in gerader Linie mit dem Verkäufer verwandt ist oder sein Ehepartner ist. Sogar wenn das Paar getrennt ist, greift diese Regelung. Der direkte Verkauf eines Grundstücks oder von Immobilien an den Ex-Partner kann damit eine hervorragende Lösung sein, um eine Vermögensauseinandersetzung für alle Parteien zufriedenstellend zu gestalten.