Grundstücksverkauf ohne Notaranderkonto: Ist das möglich?

ei einem Grundstücksverkauf spielt die korrekte und sichere Zahlungsabwicklung zurecht eine zentrale Rolle. Unter Umständen kann ein vom Notar verwaltetes Notaranderkonto die gewünschte Sicherheit bieten. Doch das ist nicht immer zulässig oder nötig. Was ist ein Notaranderkonto, wann kommt es in Betracht und wann ist stattdessen eine Direktzahlung angezeigt?

Immerhin sichert dieses spezielle Konto Sie als Verkäufer bei der Eigentumsübertragung ab. Kann der Käufer auch eine Direktzahlung mit Bankbürgschaft vornehmen? Hier sind wichtige Tipps und Hinweise rund um das Thema.

‍Was ist eigentlich ein Notaranderkonto?

‍Ein „Anderkonto“ ist ein Konto, über das nicht der Besitzer des Vermögens verfügt, sondern ein anderer Akteur, nämlich ein sog. Treuhänder. Beim „Notar-Anderkonto“ handelt es sich um ein Zahlungsverkehrskonto, welches von einem Notar in der Funktion als Treuhänder verwaltet wird. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass im Rahmen des Grundstücksverkaufs der Verkäufer tatsächlich den vollen Kaufpreis erhält. In einem Treuhandvertrag legen Käufer und Verkäufer fest, wann die Einzahlung des Grundstückskaufpreises auf das Konto erfolgt und welche Bedingungen für eine Auszahlung gegeben sein müssen. Der Notar dient als verfügungsberechtigter Kontoinhaber.  In seiner Funktion als Treuhänder garantiert er eine Verwendung des Kontoguthabens, so wie es der Vertrag vorschreibt.

‍Käufer, Verkäufer und Banken: Wieso profitieren alle von diesem Zahlungsverkehrskonto?

‍Sie als Verkäufer eines Areals haben so bei Erfüllung aller Vertragskonditionen ihrerseits die Sicherheit, dass Sie den Kaufpreis pünktlich zum Fälligkeitsdatum komplett ausgezahlt bekommen. Der Käufer profitiert von diesem Konto, da er sicher sein kann, dass der Verkäufer erst dann den Kaufpreis erhält, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Die Bank des Verkäufers wiederum kann sich sicher sein, dass die als Kreditsicherheit im Grundbuch vermerkten Grundpfandrechte ausschließlich gegen die Kaufpreiszahlung gelöscht werden. Das Finanzinstitut des Käufers hat ebenfalls ein Interesse daran, dass die Grundpfandrechte gestrichen werden, denn dadurch wird es für diese Bank nun unter Umständen möglich, sich Grundpfandrechte an der Immobilie zu sichern.

‍Direktzahlung versus Notaranderkonto

‍Die meisten Grundstücksverkäufe sind nicht so problematisch oder komplex, dass die Zahlung über ein Notaranderkonto erforderlich wird, damit eine sichere Zahlung gewährleistet ist. Im Gegenteil muss für die Einrichtung eines Notaranderkontos sogar ein „berechtigtes Sicherungsinteresse“ vorliegen, damit es rechtlich zulässig ist (siehe dazu weiter unten). In der heutigen Praxis findet immer mehr die Zahlungsabwicklung per „Direktzahlung“ Anwendung. Der Einsatz von Notaranderkonten wird unter anderem aufgrund der gesetzlichen Einschränkungen seit geraumer Zeit immer seltener. In Süddeutschland ist die Direktzahlung des Kaufpreises die üblichere Variante, in Norddeutschland ist die Nutzung von Notaranderkonten zwar noch verbreitet, aber ebenfalls auf dem Rückzug.

Die Direktzahlung ist die „direktere“, weniger aufwendige und günstigere Variante mit weniger rechtlichem Beiwerk, bietet aber auch nicht in dem Ausmaß Sicherheit wie die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Nur der Einzelfall kann entscheiden, ob die Einrichtung eines Notaranderkontos nötig und sinnvoll ist.

‍Ablauf der Direktzahlung

‍Bei einer Direktzahlung ist der Käufer erst dann verpflichtet zu zahlen, wenn bei ihm die vom Notar ausgestellte Fälligkeitsmitteilung eintrifft. Er muss also nicht schon im Vorhinein einen Geldbetrag hinterlegen. Der Käufer überweist bei Erhalt der Fälligkeitsmitteilung den Kaufpreis an den Verkäufer, und damit ist die Sache erledigt.

Sollte der Verkäufer das Grundstück finanziert und das Darlehen selbst noch nicht abbezahlt haben, leistet der Käufer zwei verschiedene Zahlungen:

• Eine Überweisung an die Bank des Verkäufers, um etwaige Restdarlehen zu tilgen.
• Den übrigbleibenden Restbetrag entrichtet er auf ein Konto des Grundstücksverkäufers.

Als Sicherheit kann der Verkäufer vom Käufer im Vorhinein eine Bankbürgschaft verlangen, damit die Zahlungsfähigkeit zum Fälligkeitstag sichergestellt ist.

‍Wie ist die rechtliche Situation bezüglich des Notaranderkontos?

‍Ganz gleich, ob Sie in München oder anderswo in Deutschland ein Grundstück verkaufen, es besteht keine Pflicht zur Errichtung eines Notaranderkontos. Laut § 54a Absatz 2 des Beurkundungsgesetzesmuss einer Abwicklung der Kaufpreiszahlung ohne Notaranderkonto sogar Vorrang eingeräumt werden. So darf der Notar dieses eigentlich nur dann eröffnen, sofern ein »berechtigtes Sicherungsinteresse« bei den Vertragsparteien besteht.

Im ersten Schritt muss der beurkundende Notar daher versuchen, die Kaufpreiszahlung via Direktzahlung einzuleiten. Die individuellen Wünsche von Verkäufer und Käufer sind dabei unerheblich. Es geht ausschließlich um eine sachliche Einordnung der Situation. Eine »automatische« Notaranderkontoeinrichtung ist nicht zulässig.

‍Wann besteht ein »berechtigtes Sicherungsinteresse«?

‍Ein »berechtigtes Sicherungsinteresse« besteht, sobald:

• der Käufer den Grundstückspreis über unterschiedliche Finanzinstitute finanziert.
• mehrere Gläubigerbanken des Grundstücksverkäufers abgelöst werden müssen.
• ein Grundstück in der Zwangsverwaltung ist.

Hinweis: Nach§ 54a Absatz 2 Nummer 1 BeurkG gibt es kein berechtigtes Sicherungsinteresse, sofern Käufer und Verkäufer sich die Notaranderkontoeinrichtung lediglich wünschen und keines der Kriterien für ein berechtigtes Sicherungsinteresse real gegeben ist.

‍Macht das Notaranderkonto bei einer vorzeitigen Grundstücksübergabe Sinn?

‍Ja. Von einem »berechtigten Sicherungsinteresse« wird auch dann gesprochen, sofern die Grundstücksübergabe vor dem Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung liegt. Alternativ dazu könnte jedoch ebenfalls eine Bankbürgschaft des Käufers herangezogen werden.

Einschränkend dazu sollte angemerkt werden, dass man eine Übergabe im Normalfall erst nach der Kaufpreiszahlung vornehmen sollte, da eine Übergabe vor der Zahlung zu allerlei Schwierigkeiten führen kann. Der Vertrag ist nicht vollzogen solange die Zahlung nicht erfolgt ist und der Käufer könnte sich aus unerfindlichen Gründen plötzlich vom Kauf zurückziehen, die Übergabe ist aber schon vollzogen und alles müsste rückabgewickelt werden etc. Es kann Gründe für eine vorzeitige Übergabe geben, aber in diesem Fall sollte man unbedingt darauf achten, dass schon im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird, was die Gegenleistung des Käufers für die vorzeitige Übergabe ist und was geschieht, wenn der Käufer nach der Übergabe vom Kaufvertrag zurücktreten will usw. Wie gesagt ist eine Übergabe nach der Kaufpreisüberweisung die favorisierte Variante.

‍Welche Vorteile und Nachteile hat ein Notaranderkonto für mich als Verkäufer?

‍Vorteile:

• Die termingerechte Zahlung des kompletten Grundstückspreises ist sichergestellt. Sollte der Betrag nicht gezahlt werden, ist eine vereinfachte Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich. Dies liegt daran, dass die Umschreibung des Grundstücks erst mit Kaufpreiszahlung stattfindet.
• Der Notar koordiniert den Zahlungsprozess, was vor allem sinnvoll ist, wenn die Zahlungsströme sehr komplex sind.

Nachteile:

• Dieses spezielle Konto ist mit vergleichsweise hohen Kosten verbunden.
• Die Überweisungen auf dem Umweg über das Notaranderkonto können etwas zusätzliche Zeit beanspruchen und gegenüber der Direktüberweisung länger dauern.

‍Welche Kosten verursacht ein Notaranderkonto?

‍Für die Einrichtung fallen laut Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) Gebühren an. Bei Grundstücksverkäufen trägt üblicherweise der Käufer die Notargebühren. Was die Gebühren für das Notaranderkonto angeht, können im Kaufvertrag andere Regelungen vereinbart werden, wie z. B. dass Käufer und Verkäufer die Kosten anteilig entrichten.

Die Gebühren werden per dem Gerichts- und Notarkostengesetz anhand der jeweiligen Höhe der Auszahlungsbeträge festgesetzt. Bei z. B. 10.000 € würden demnach 75 € Gebühr anfallen, bei 200.000 € beträgt die Gebühr 435 €, bei 500.000 € wären es 935 €. Eine detaillierte Auflistung finden Sie unter dem folgenden Link, relevant für die Notaranderkontogebühren ist die Spalte „Tabelle B“: GNotKG § 34 Absatz 3, Anlage 2. Dazu kommen noch die Umsatzsteuer sowie unter Umständen Schreibauslagen. Die Hebegebühren fallen bei jeder Teilzahlung an, sofern der Kaufpreis in Teilen entrichtet wird.

Besonders aufgrund der Kosten und des zusätzlichen Aufwands wird meist zugunsten einer Direktüberweisung auf die Einrichtung eines Notaranderkontos verzichtet. Der Notar und auch Ihr Immobilienmakler in München können Sie beraten, wann Sie welche Alternative wählen sollten.

‍Wie läuft die Zahlung per Notaranderkonto ab?

‍Wie bei jedem Immobilienverkauf müssen zuerst die Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sein, bevor der Notar den Grundstückskäufer über die Kaufpreisfälligkeit informiert. Ist dies geschehen, überweist der Grundstückskäufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Ist die Zahlung getätigt, übergibt der Grundstücksverkäufer das Areal an den Käufer. Zur gleichen Zeit gibt der Verkäufer vor dem Notar sein Einverständnis zur Umschreibung des Eigentums ab. Der Notar leitet dies nun in die Wege, löscht bisherige Belastungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs und nimmt die Auszahlung des Kaufpreises an den Grundstücksverkäufer vor.