Grundstücksverkauf: Wer zahlt den Münchner Makler?

s ist ein ewiges Streitthema, was für Unsicherheit bei den Kunden und für Furore in den Medien sorgt: Wer übernimmt die Kosten für den Makler? 2015 ist in Deutschland das Bestellerprinzip eingeführt worden. Es wird bislang explizit nur auf die Immobilienvermietung angewendet und besagt, dass derjenige den Immobilienmakler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat. Kurzum: Wer die Band bestellt, zahlt sie auch. Doch wie ist die Sachlage beim Grundstücksverkauf?​

2018 beschäftigte sich die Bundesregierung erneut mit dem Bestellerprinzip und schob eine Diskussion an. Danach soll dieses Prinzip ebenfalls beim Verkauf und Kauf von Immobilien sowie Grundstücken umgesetzt werden. Aktuell gibt es noch keinen rechtlich wirksamen Beschluss, sondern nur eine offizielle Auseinandersetzung mit dem Thema. Es bleibt daher abzuwarten, ob das Bestellerprinzip künftig auch angewendet wird, wenn Sie ein Grundstück verkaufen. Wie die Bezahlung des Immobilienmaklers beim Kauf und Verkauf derzeit gehandhabt wird, steht hier. Zudem wird kurz auf das Bestellerprinzip eingegangen.

‍Mit wem kann es einen Maklervertrag geben?

‍Ein Makler ist im Grunde nichts anderes als ein Vermittler. Er vermittelt zwischen dem Käufer und Verkäufer. Dabei versucht er, möglichst allumfassend auf die Interessen von beiden Seiten einzugehen. Das Ziel ist letztlich, eine Win-win-Situation zu schaffen, die alle Parteien glücklich macht. Der Immobilienmakler schließt daher nicht nur mit dem Verkäufer einen Maklervertrag ab, damit er für ihn die Immobilien verkauft. Es kommt ebenfalls zwischen dem Käufer und dem Makler zu einem Vertragsverhältnis, sobald er den Interessenten über das Objekt eingehend informiert und die Besichtigungen durchführt. Der Kaufinteressent akzeptiert im Zuge dessen die allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers und wird über sein Wiederrufsrecht belehrt. Rechtlich ist das eine knifflige Situation. Praktisch arbeitet der Makler für beide Seiten, wodurch sich bei einem Verkaufsabschluss ein Provisionsanspruch gegenüber Verkäufer und Käufer ergeben kann.

‍Bestellerprinzip für Verkaufsobjekte: ja oder nein?

‍Bis 2015 gab es keine Regelung seitens des Gesetzgebers, wer die Maklerprovision zu entrichten hat. Bei Vermietungen hat es sich bis dahin so eingebürgert, dass der Mietinteressent den Makler bezahlt. Ausnahmen gab es eigentlich nur bei schwer vermietbaren Objekten. Beim Immobilienverkauf stellt sich – je nach Bundesland – die Sachlage anders dar:

• Käufer zahlt Maklerprovision: in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen
• Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision: in Bayern und allen übrigen Bundesländern

Doch diese kurze Auflistung stellt keine fixe Regelung dar. Sie beschreibt vielmehr, was sich mit den Jahren im Allgemeinen durchgesetzt hat und üblich wurde.

Seit Juni 2016 greift nun das Bestellerprinzip für Mietobjekte. Dies führt dazu, dass zumeist der Vermieter die Maklerprovision zahlt. Die geschätzte Quote liegt bei 98 %. Die einen begrüßen diese Regelung, während die anderen auf ihre Nachteile aufmerksam machen. Einige Marktbeobachter sind der Auffassung, dass dadurch noch weniger Wohnungen auf den offiziellen Markt kommen.

Vermietungen werden nunmehr meist allein durch die Vermieter selbst vorgenommen, die sich die Maklerprovision sparen wollen; und diese vermieten in vielen Fällen weit weniger effektiv als professionelle Makler, die an einem zügigen Abschluss interessiert sind und über das marktspezifische Know-how verfügen. Falls Vermietern von aktuellen Mietern Nachmieter vorgestellt werden, werden diese zudem eher einfach akzeptiert, statt dass die Wohnung öffentlich ausgeschrieben wird. Falls nicht unmittelbar ein Nachmieter vorgeschlagen wird, stehen Wohnungen daher tatsächlich oft länger leer oder werden gar nicht vermietet. All das hat die Zahl der auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Mietwohnungen reduziert und die Bewerberzahl effektiv erhöht. Der aufgrund des Bestellerprinzips fehlende „Motor“ Vermietmakler macht sich deutlich bemerkbar.

Einige Mietinteressenten klagen, dass ihre Vermieter versucht hätten, von ihnen die Maklerkosten indirekt einzuverlangen. Dies würde durch hohe Abstandszahlungen, also einmaliger Geldbeträge, die Vermieter für das Überlassen der Wohnung verlangen, geschehen. Das Gesetz verbietet zwar solche Umgehungsmaßnahmen, aber sie sind oft schwer aufzudecken. Bereits hieran ist zu erkennen, dass das Bestellerprinzip nicht nur Befürworter, sondern eben auch Kritiker hat. Ob es gut oder schlecht ist, hängt letztlich vom Einzelfall ab. Bei Vermietungen zeigt sich allerdings bereits, was passiert, wenn ein wesentlicher Marktmechanismus abgewürgt wird. Bei einer Einführung des Bestellerprinzips auch bei Immobilienverkäufen, ist ebenfalls in diesem Segment mit einer Reduktion der Marktaktivität und einer Reduktion der Qualität der Maklerdienste und den damit verbundenen Folgen zu rechnen.

‍Bestellerprinzip beim Grundstücksverkauf: das sagt die Politik

‍Die Grünen stellten einen Antrag, dass das Bestellerprinzip doch auf den Immobilienverkauf und Grundstücksverkauf auszuweiten sei. Auf Basis dessen unterstützte Bundesjustizministerin Katharina Barley von der SPD im Sommer 2018 diesen Antrag. Im Unterschied zur SPD haben die Grünen jedoch noch eine weitere Forderung: Sie wünschen sich eine Deckelung der Immobilienmaklerprovision auf 2 %. Die FDP stimmt der SPD zu, aber möchte die Kaufnebenkosten stärker begrenzt sehen. Sie sprechen sich für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer aus. Bis heute sind allerdings keine relevanten Entscheidungen gefallen, sodass das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf bis auf Weiteres keine Rolle spielt.

‍Situation heute in München: Wann wird eine Maklerprovision beim Grundstücksverkauf fällig?

‍Wie hoch die Provision generell ist, hängt vom Bundesland ab. Derzeit ist beim Grundstücksverkauf in Bayern - wie oben bereits erwähnt – eine Aufteilung der Maklerkosten üblich. Sie liegt im süddeutschen Freistaat bei insgesamt 7,14 %. Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel je 3,57 % (inkl. MwST.) des Kaufpreises an den Immobilienmakler.

Damit ein Anspruch des Immobilienmaklers auf eine Provision gerechtfertigt und rechtskräftig ist, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören:

1. Es besteht ein rechtswirksamer Vertrag mit dem Immobilienmakler.
2. Der Immobilienmakler hat seine Dienstleistung erbracht.
3. Der Kaufvertrag über das Objekt ist unterschrieben worden (gilt bei erfolgsbasierter Provision)
4. Der Kaufvertragsabschluss steht im klaren Zusammenhang mit der Tätigkeit des Immobilienmaklers
5. (Anm.: Der Makler hat grundsätzlich auch bei Rechtsmängeln des Kaufvertrags Anspruch auf die Provision)

Der Käufer oder Verkäufer können eine bereits gezahlte Maklercourtage zurückfordern, wenn mindestens eines der oben aufgelisteten Kriterien nicht erfüllt wurde oder überhaupt kein Maklervertrag besteht.

‍Kann ich ohne Makler das Grundstück verkaufen?

‍Wer ein Grundstück zu verkaufen hat, scheut sich manchmal vor den Maklerkosten. Je nach Wert des Areals kann die Provision z. B. in München locker im fünfstelligen Tausenderbereich liegen. Selbstverständlich kann ein Eigentümer sein Grundstück auch ohne Immobilienmakler verkaufen. In diesem Fall muss er sich allerdings selbst um den kompletten Verkaufsprozess kümmern, im Gegenzug zahlt er keine Provision. Ob dies ratsam oder am Ende nicht die finanziell kostspieligere Entscheidung ist, hängt vom Einzelfall ab. Es empfiehlt sich, als Verkäufer die Vor- und Nachteile gegeneinander abzuwägen.

‍Vorteile durch einen Verkauf mit Immobilienmakler

• Verkäufer spart Zeit und Ressourcen.
• Immobilienmakler erstellt professionelles, verkaufsförderndes Exposé zum Areal.
• Verkäufer profitiert von dem Netzwerk und der langjährigen Erfahrung des Immobilienmaklers.
• Verkäufer erhält oft einen besseren Kaufpreis dank der Vermarktungsstrategie und des Verhandlungsgeschicks des Immobilienmaklers.
• Verkauf läuft in der Regel zügiger ab.
• Immobilienmakler übernimmt zeitraubende Besichtigungen.

‍Nachteile durch einen Verkauf mit Immobilienmakler

• Es fällt eine Maklercourtage an.

Deutlich ist zu sehen, dass die Vorteile überwiegen. Wer jedoch bereits einen Käufer für sein Grundstück hat, der kann natürlich auf den Immobilienmakler verzichten. Muss noch ein Käufer gesucht werden, erweist sich ein Immobilienmakler oft als äußerst sinnvoll und letztlich sogar kostensparend, da die sonst nötigen Verkaufskosten bereits in der Maklercourtage enthalten sind, und der hereingeholte Mehrerlös die Maklercourtage selbst sogar oft übertrifft.

‍Was ist eine Innenprovision?

‍In Bayern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision in den meisten Fällen. Die Innenprovision ist nichts anderes als der Verkäuferanteil. Dies bedeutet, dass die Eigentümer der Immobilien oder Grundstücke beim Verkauf die beauftragten Immobilienmakler für ihre Vermittlungstätigkeit bezahlen. Zumeist wird die Innenprovision nicht nach außen ausgewiesen. Sie wird stattdessen nur zwischen dem Immobilienmakler und dem auftraggebenden Verkäufer vertraglich fixiert und wird im Erfolgsfall fällig.

‍Kann ich bei der Innenprovision verhandeln?‍

Die Höhe der Provision kann derzeit theoretisch frei verhandelt werden. Verkäufer sollten allerdings bedenken, dass dies oft nur in einem geringen Umfang möglich ist. Seriöse Immobilienmakler in München halten sich zumeist an die regionalen Gepflogenheiten. Lage und Preis der Immobilien können Einfluss auf die Verhandlungsmöglichkeiten haben. In der Praxis reduziert oder verzichtet der Immobilienmakler manchmal auf die Verkäufercourtage, um einen Alleinauftrag zu erhalten. Ob dies möglich ist, hängt beispielsweise von der Kaufpreishöhe ab und wie hoch der Verkaufsaufwand vermutlich sein wird. Kann der Immobilienmakler abschätzen, dass der Verkauf wahrscheinlich rasch und zu einem guten Preis erfolgen wird, ist er vielleicht eher zum Verhandeln bereit als bei schwierigen Objekten. Es lohnt sich beim Immobilienmakler direkt nachzufragen. Gelegentlich bietet er sogar von sich aus an, die Verkäufercourtage zu kürzen oder sie komplett zu streichen.

Dieser Artikel enthält Links zu den folgenden Beiträgen:

Maklerprovision in Bayern ab 2021 einfach erklärt
Grundstücksverkauf: Wer zahlt den Münchner Makler?
‍Das Bestellerprinzip Gesetz: Mögliche positive wie negative Folgen
‍Grundstücksverkauf: Was muss ich beachten?
‍Grundstücksverkauf in München und Umlad: Die 6 besten Tipps

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