Grundstücksverkauf: Wer trägt welche Kosten?

n München ein Grundstück zu verkaufen, bietet die Möglichkeit, sich schon sehr bald über einen Geldsegen zu freuen. Bebaubares und bebautes Land ist in der bayerischen Hauptstadt ebenso gefragt wie Immobilien. Bevor es an den Verkauf des Grundstücks geht, sollte bedacht werden, dass der Verkauf eines Grundstücks zunächst immer auch etwas Geld kostet, Stichwort: "Verkaufsnebenkosten".

Welche Kosten im Einzelnen entstehen, hängt stark von dem jeweiligen Grundstück und der Ausgangsposition des Verkäufers ab. So muss der Verkäufer vielleicht das Areal noch reinigen oder erschließen lassen. Neben den individuellen und versteckten Kosten beim Verkauf gibt es einige Kostenblöcke, die (fast) immer anfallen. Doch nicht alle davon trägt der Verkäufer. Teilweise ist er an ihnen nur anteilig beteiligt oder sie werden komplett vom Käufer übernommen. Dieser Ratgeber gibt darüber Auskunft und hält zudem wichtige Tipps parat.

‍Wertgutachten für das Grundstück

‍Unerlässlich für einen erfolgreichen Verkauf ist die Bestimmung des Grundstückswertes. Es hilft nicht, den einstigen Kaufpreis heranzuziehen. Entscheidend ist schließlich, was das Grundstück zum Verkaufszeitpunkt wert ist. Dem Verkäufer steht es grundlegend frei, ob er ein professionelles Wertgutachten erstellen lässt oder darauf verzichtet. Berücksichtigen muss man dabei natürlich, dass das Wertgutachten eines offiziellen Gutachters Geld kostet. Wieviel ist fallabhängig. Gutachter orientieren sich bislang an den Sätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Ein ausführliches Gutachten kann demnach schon in vierstelliger Höhe ausfallen. Ausschlaggebend ist hierbei auch der Grundstückswert. Kurzgutachten hingegen bewegen sich im dreistelligen Bereich. Seit Juli 2019 sind die Mindest- und Höchstgrenzen der Honorarordnung durch ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs aufgehoben. Wie sich die Honorarsätze künftig entwickeln, ist noch nicht eindeutig, es wird voraussichtlich Vergütungen im Rahmen ortsüblicher Verhältnisse geben, die sich weitgehend an der bisherigen Honorarordnung orientieren.

‍Hier sind zwei Tipps zur selbstständigen Ermittlung des Grundstückswerts. Bitte beachten: Es lässt sich so nur ein sehr grober Wert ermitteln, der stimmen kann, aber nicht stimmen muss:

• Quadratmeterpreis in der Region im Durchschnitt (Bodenrichtpreise der Gemeinde/Stadt)
• Preisvergleich mit benachbarten Grundstücken (Vorsicht: Es kann deutliche Ab- und Zuschläge für die Ausrichtung und das Gefälle geben.)

Vor Gericht werden selbst ermittelte Grundstückswerte nicht akzeptiert. Dort hat nur das Gutachten eines Sachverständigen Bestand.

Extratipp: Beauftragt ein Verkäufer von Anfang an einen Makler in München für seinen Grundstücksverkauf, kalkuliert dieser den Verkaufspreis professionell. So lässt sich geschickt an Kosten sparen.

‍Verpflichtend für bebaute Grundstücke: Energieausweis

‍Ist das Grundstück bebaut, muss der Verkäufer einen Energieausweis erstellen lassen. Die Energieeinsparverordnung EnEV wurde 2002 erlassen und seitdem immer wieder verschärft. In einem Nachtrag zu dieser Verordnung wurde 2009 allgemein die Erstellung eines Energieausweises verpflichtend. Dies ist seit 2009 für alle Immobilienverkäufer und für alle Arten von Gebäuden verpflichtend. Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren und gibt über die Energieeffizienz des Hauses Auskunft. Die Preise für den Energieausweis sind verhandelbar. Bei einfachen Bauten ist mit einer Kostenhöhe von 300 bis 500 Euro zu rechnen.

Für jegliche Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten sowie für Neubauten wird ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt. Er sieht detaillierte Analysen zur Haustechnik, zur Gebäudehülle und zum durchschnittlichen Verhalten der Bewohner vor. Hat ein Bestandsgebäude mehr als fünf Wohneinheiten, genügt auch ein einfacherer und günstigerer verbrauchsorientierter Ausweis. Er bezieht sich auf den witterungsbereinigten Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren.

‍Anzeigen für das Grundstück schalten

‍Wer selbstständig sein Grundstück verkaufen will, schaltet zumeist Anzeigen in Zeitungen oder Online. Auch diese sind mit Kosten verbunden. Auf seriösen Internet Plattformen erscheinen Angebote für Grundstücke für sieben bis zu 14 Tagen für rund 25 Euro. Verlängert sich der Zeitraum, gibt es Preisnachlässe. Wie hoch letztlich die Preise sind, hängt von dem Auflagevolumen und der Reichweite der Plattform ab.

‍Wer zahlt den Makler?

‍Ein Verkäufer kann einen Makler einschalten, der nur bei einem erfolgreichen Verkauf eine Maklercourtage erhält. Die Maklergebühren sind frei verhandelbar.  In Bayern zahlen üblicherweise Verkäufer und Käufer je 3,57 % (inkl. MwSt.) des Verkaufspreises. Die Gebühr bezieht sich auf den reinen Verkaufspreis und nicht auf alle weiteren Kosten. Es kann je nach Fall auch vereinbart werden, dass der Käufer die Maklergebühr allein trägt, dass beide Parteien je 50 % davon bezahlen oder nur der Verkäufer dafür aufkommt.

‍Wer muss beim Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer bezahlen?

‍Beim Verkauf des Grundstücks fällt automatisch eine Grunderwerbsteuer an, die in Bayern 3,5 % des Verkaufspreises beträgt. Im Kaufvertrag ist zumeist geregelt, dass diese Gebühr der Käufer zu tragen hat. Schuldner sind nach § 13 GrEStG allerdings beide Parteien. Sollte also die Grunderwerbsteuer vom Käufer nicht fristgerecht ans Finanzamt gezahlt werden, tritt dieses an den Verkäufer heran. Das passiert auch, wenn vertraglich festgelegt wurde, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Allerdings wird der Käufer solange nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, bis er die Grunderwerbssteuer gezahlt hat. Es kommt daher nicht oft vor, dass Käufer die Zahlung der Grunderwerbssteuer unterlassen.

‍Fällt eine Spekulationssteuer an?

‍Sollte eine Spekulationssteuer anfallen, trägt diese der Verkäufer. Sie bezieht sich auf den Wertzuwachs des Grundstücks und hat dadurch die Differenz aus dem einstigen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis als Grundlage. Ob die Spekulationssteuer anfällt, hängt davon ab, wann der Verkäufer das Grundstück erworben hat. Liegt der Zeitraum länger als zehn Jahre zurück, entfällt sie. Auch wenn das Grundstück bebaut war und vom Verkäufer in den letzten zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf und im aktuellen Jahr zu Wohnzwecken genutzt wurde, wird die Steuer nicht erhoben. Besteht allerdings eine teilweise oder vollständige gewerbliche Nutzung, ist das Areal immer spekulationssteuerpflichtig, auch wenn es länger als 10 Jahre besessen wurde.

‍Wer trägt beim Grundstückskauf die Notarkosten?

‍Nach § 311b BGB muss ein Grundstückskauf notariell beurkundet werden. Die Notarkosten liegen bei circa 1,5 % des Verkaufspreises. Sie sind (nahezu) ausschließlich von dem Käufer zu tragen, weswegen sie für den Verkäufer keinen nennenswerten Kostenblock darstellen. Er bezahlt jedoch den Notar für die Löschung von Rechten Dritten gegenüber, falls dies erforderlich ist. Dabei könnte es sich beispielsweise um eine eingetragene Grundschuld zugunsten einer Bank handeln, die nun gelöscht werden muss. Die Gebühr für eine Grundschuldlöschung bewegt sich meist im Rahmen von einigen hundert Euro.

Nach § 7 KostO werden die Auslagen für den Notar sofort nach Auslagenentstehung fällig. Die Gebühren muss der Käufer nach Abschluss des Rechtsgeschäfts begleichen. Zu den Gebühren zählen das Notarhonorar und die Kosten des Grundbuchamtes. Zu den Auslagen gehören unter anderem Portokosten, Kopiergebühren, Telefongebühren etc.

‍Kaufverhandlung beim Notar abgebrochen: Wer zahlt jetzt den Notar?

‍Es kommt nicht häufig vor, aber manchmal ändert ein Käufer seine Meinung und bricht den Kaufprozess beim Notar spontan ab. Er leistet seine Unterschrift nicht und entscheidet sich damit gegen den Grundstückskauf. Was ist jetzt zu tun? Nach § 2 KostO muss die Person die Notarkosten übernehmen, die den Notar beauftragt hat. Aus diesem Grund raten Makler dem Verkäufer, dass der Käufer selbst den Notar seines Vertrauens auswählt. Auf diese Weise ist er Auftraggeber und müsste selbst dann die Notarkosten tragen, wenn der Vertrag nicht unterzeichnet wird.

‍Kurzübersicht zur Kostenübernahme von Käufer und Verkäufer

‍Diese kurze Übersicht stellt eine Zusammenfassung des Ratgebers dar. Auf einem Blick lässt sich so erkennen, wer welche Kosten beim Immobiliengeschäft übernehmen muss.

• Freiwilliges Wertgutachten: Auftraggeber des Gutachtens
• Energieausweis bei bebauten Grundstücken: Verkäufer
• Spekulationssteuer: bei Steuerpflicht der Verkäufer
• Notarkosten für Löschung von Rechten Dritter: Verkäufer
• Makler: unterschiedlich, teilweise beide anteilig, teilweise nur Käufer oder Verkäufer
• Notarkosten: hauptsächlich der Käufer
• Grunderwerbsteuer: Käufer, haftbar ist auch Verkäufer

Den größten Kostenblock für den Verkäufer können die Maklergebühr und die etwaige Spekulationssteuer darstellen. Jedoch muss bedacht werden, dass der Makler dem Verkäufer viele indirekte bzw. versteckte Kosten erspart. Zu ihnen gehören der Zeitaufwand für Besichtigungstermine, die Benzinkosten für die Fahrten zum Areal, die Marketingkosten und vieles mehr. Letztlich ist ein Grundstücksverkauf in München per Makler oft preiswerter, als ohne Makler.