[Infografik] Grundstücksverkauf und Altlasten: das sollten Käufer und Verkäufer wissen

ltlasten sind der Horror für jeden Grundstückverkäufer und Grundstückskäufer. Sie schmälern den Verkaufspreis und können sogar den Verkauf nahezu unmöglich machen. Was es diesbezüglich zu beachten gibt, erfahren Sie hier.

Was sind Altlasten auf einem Grundstück?

Mit Altlasten sind Chemikalien, Bomben und Gifte gemeint. Es sind somit Stoffe, die für den Menschen gesundheitsschädlich sind. Von ihnen geht eine Gefahr aus. Typische Beispiele für Areale, mit und ohne Immobilien, die mit Altlasten verseucht sind, sind:

• Mülldeponien
• Fabrikgelände
• Tankstellen
• gerade in Ballungszentren: Gelände mit Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg

Nach § 2 Abs. 5 BBodSchG besteht nur eine Altlast, wenn die vor Ort gelagerten Abfälle eine Gefahr für Mensch und Umwelt darstellen.

Welche Schadstoffe können das Grundstück vergiften?

• Mineralölkohlenwasserstoffe: Sie finden sich in der Industrie, im Benzin, Heizöl und Diesel. Diese Stoffe beeinträchtigen das Trinkwasser.
• Toluol, Benzol, Xylol, Ethylbenzol: Diese Stoffe kommen im Benzin vor. Sie reizen Haut und Schleimhäute.
• Chlorierte Kohlenwasserstoffe: Sie dienen zum Entfetten von Metallteilen. Auch die chemische Reinigung nutzten sie. Inzwischen ist bekannt, dass sie krebsauslösend sind.
• Schwermetalle: Die Industrie verwendete sie oft. Je nach Schwermetallart sind bereits geringste Mengen giftig.
• Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe: Diese Substanzen weisen beispielsweise Teer, Pech und Ruß auf. Oft imprägnierte die Industrie damit Holz. Auch für die Straßenbefestigung waren sie dienlich. Wissenschaftler fanden heraus, dass sie krebserregend sind.

Mögliche Folgen durch ein mit Altlasten verseuchtes Grundstück

Werden Altlasten wie Gifte nicht sachgemäß entsorgt, kann der Boden kontaminieren und so das Grundwasser vergiften. Die Tier- und Pflanzenwelt kommt mit diesen Flächen in Kontakt und erleidet Krankheiten oder nimmt einen tödlichen Schaden. Diese Konsequenzen müssen nicht auftreten. Oft stellen die Altlasten vor allem ein finanzielles Problem dar. So ist das Entsorgen von Altlasten aus baurechtlicher Sicht sehr kostenintensiv. Zu der Entsorgung kommt noch die Sanierung, die ebenfalls mit einer erheblichen Kostenbelastung verbunden ist.

Grundstück verkaufen: Was mache ich bei Altlasten?

Ein Beispiel: Sie haben ein Grundstück in München zu verkaufen. Weist es Altlasten auf oder vermuten Sie Altlasten, stehen Sie als Verkäufer in der Pflicht, den Käufer darüber zu informieren. Welche finanzielle Konsequenzen daraus entstehen, müssen Sie nicht abschätzen. Sagen Sie dem Käufer vor Vertragsunterzeichnung nichts von den Altlasten auf dem Grundstück, hat er das Recht zur Rückabwicklung des Kaufs und auf Schadensersatz.

Übrigens: Haben Sie für den Grundstücksverkauf einen Makler beauftragt, müssen Sie ihn über die Altlasten informieren. Erst steht wiederum in der Informationspflicht gegenüber den Kaufinteressenten.

Grundsätzlich besteht die Pflicht, ein Grundstück mit Altlasten zu sanieren. Dafür haftet im ersten Schritt derjenige, der für die Verunreinigung verantwortlich ist. Parallel hierzu nimmt das deutsche Bodenschutzrecht auch den aktuellen Eigentümer in die Sanierungspflicht. Das ist die Person, die im Grundbuch steht. Somit haftet ein Grundstückkäufer für die Sanierungsarbeiten, sobald er im Grundbuch eingetragen ist.

Hat das Grundstück Altlasten?

Für Käufer und Verkäufer ist gleichermaßen interessant, ob das Grundstück mit Altlasten verseucht ist. Das herauszubekommen, ist ein wenig aufwendig. Aufgrund der hohen Sanierungskosten und der Verkäuferpflicht, Käufer über Altlasten informieren zu müssen, dürfen Sie den Aufwand nicht scheuen. Hier sind mögliche Wege, mehr über das Grundstück und eine etwaige Altlastenbelastung zu erfahren.

Erstellung eines Bodengutachtens

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit. Es offenbart, ob Altlasten vorhanden sind oder nicht. Allerdings ist es mit hohen Kosten von rund 1.000 Euro verbunden. Da der Käufer bei Bauabsicht im weiteren Verlauf seiner Bauplanung solch ein Baugutachten benötigt, ist er oft bereit, für die Kosten aufzukommen.

Überprüfung der Grundstückshistorie

Ein Blick in die Vergangenheit offenbart, wie das Areal genutzt worden ist. War es ein Industriegebiet? Hantierten dort Menschen mit Chemikalien? Fragen wie diese geben einen Hinweis auf mögliche Altlasten.

Nachfragen bei Anwohnern

Anwohner wissen oft sehr gut, wie das Grundstück einst genutzt wurde. Unter Umständen geben sie wertvolle Informationen, um die Sachlage abzuschätzen.

Prüfung des Verdachtsflächenkataster

Städte und Kommunen informieren über etwaige Fliegerbomben, die noch im Boden von bestimmten Arealen stecken können. Es ist ratsam, Einblick in das Verdachtsflächenkataster zu nehmen.

Prüfung des Altlastenkatasters

Altlastenverdachtsfälle sind oft im städtischen Altlastenkataster aufzufinden, für das in der Regel die Umweltämter zuständig sind. Gegen eine Gebühr ist es möglich, Einblick zu erhalten.

Kann der Kaufinteressent mit mir vertraglichen Absprachen bezüglich der Altlasten treffen?

Ja, theoretisch ist das möglich. So lässt sich vertraglich fixieren, dass Sie als Grundstücksverkäufer für die Sanierungskosten aufkommen. Eine andere Alternative wäre, sich die Eigenschaften des Bodens vertraglich zuzusichern. Im Anschluss würde festgehalten werden, wer im Schadensfall haftet. Obgleich dies Möglichkeiten sind, stellt sich die Frage: Warum sollten Sie als Verkäufer dies tun? Gerade bei Grundstücken in begehrten Lagen sind solche Zugeständnisse nur ratsam, wenn Sie gleichzeitig den Kaufpreis anheben.

Wie teuer ist die Beseitigung von Altlasten auf einem Grundstück?

Pauschal lässt sich dies nicht veranschlagen. Die Kostenbelastung hängt von drei Variablen ab:

1. Art und Grad der Verunreinigung
2. Größe des Grundstücks
3. Bodenbeschaffenheit

Oft ist ein großflächiges Abtragen von Erde notwendig, die im Anschluss fachgerecht entsorgt wird. In einigen Fällen gibt es die Option, das vergiftete Erdreich vor Ort zu reinigen. Besonders teuer ist eine Altlastenentfernung, wenn auf dem Grundstück denkmalgeschützte Immobilien stehen. Im Rahmen der Sanierung darf der Bau keinen Schaden erleiden. Doch auch davon gibt es Ausnahmen, sobald eine Gefährdung des Grundwassers besteht.

Grundstück verkaufen trotz Altlasten

Ist Ihr Grundstück mit Altlasten verseucht, stehen Sie in der Pflicht, dies den Kaufinteressenten ungefragt mitzuteilen. Der Kaufpreis sinkt durch die Belastung stark. Zudem verringert sich deutlich der Interessentenkreis, denn viele scheuen sich vor dem Kauf eines Grundstücks mit Altlasten. Was können Sie tun? Ziehen Sie einen lokalen Makler heran, der Sie diesbezüglich berät. Es kann ratsam sein, die Altlasten zu beseitigen, um dann das Areal zu einem besseren Preis zu verkaufen. Vielleicht hat der Makler auch Kaufinteressenten an der Hand, die sich vor einem Grundstück mit Altlasten nicht fürchten.

Wichtig: dieser Artikel stellt eine erste Orientierung zu dem Thema Grundstücksverkauf und Altlasten dar. Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine qualifizierte Beratung durch einen Fachmann. Wenden Sie sich mit Ihren Fragen in jedem Fall an einen Architekten, Immobilienmakler oder Fachanwalt.

Infografik [Checkliste]

Obiges Konzept "Grundstücksverkauf: Wie Geht Das?" hier auch als Infografik / Checkliste. Klicke auf den Link oder auf das Bild für einen großen PDF Anblick, und der Möglichkeit die Infografik / Chceckliste herunterzuladen und zu drucken. Hier finden Sie auch alle unsere Infografiken zu ihrem erfolgreichen Grundstücksverkauf, speziell für München und Umgebung.‍

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Stand März 2021

Photo by Louis Hansel on Unsplash