Grundstücksverkauf in München: Muss ich den Gewinn versteuern?

ie steuerliche Gesetzgebung in Deutschland ist umfangreich und die meisten Arten von Einkommen sind steuerpflichtig. Wer arbeitet, zahlt Einkommenssteuer; wer Gewinne aus Aktiengeschäften schöpft, zahlt Kapitalertragssteuer; wer erbt, muss unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen usw. Auch beim Grundstücksverkauf fallen unter bestimmten Voraussetzungen Steuern auf den Verkaufsgewinn an, man spricht gemeinhin von der sog. Spekulationssteuer.

Hier sind hilfreiche Hintergrundinformationen für Privatpersonen, die sich mit dem Thema Grundstücksverkauf und Steuern auseinandersetzen müssen. Wie hoch eine Steuer auf den Verkaufserlös beim Verkauf von Grundstücken in München ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. In einigen Fällen müssen Sie den Gewinn aber tatsächlich auch nicht versteuern.

‍Grundstück verkaufen in München: Welche Steuer kann auf den Gewinn anfallen?

‍Sie möchten in München ein Grundstück verkaufen. Einen Großteil des Organisationsaufwands können Sie durch das Engagement eines guten Grundstücksmaklers abfangen. Für steuerliche Fragestellungen ist es jedoch besser, einen Anwalt für Steuerrecht oder einen Steuerberater zu konsultieren, denn es gibt immer wieder Szenarien, die deutlich vom Regelfall abweichen. Vielleicht ist Ihnen bereits bewusst, dass Sie in Deutschland grundsätzlich jede Art von Einkommen, das nicht unterhalb der gesetzlichen Freibeträge bleibt, versteuern müssen. Dies trifft somit auch auf Gewinne aus dem Grundstückverkauf zu. Die »Einkommenssteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften« wird heute mit dem kurzen Begriff Spekulationssteuer umschrieben.

Grundsätzlich ist bei einem spekulationssteuerpflichtigen Grundstücksverkauf analog zur Kapitalertragssteuer mit einer Steuer in Höhe von 25 % auf den Verkaufsgewinn zu rechnen. Dieser besondere Steuersatz gilt seit dem 1. April 2012. Außerdem wirken die Verkaufsgewinne bei Grundstücksverkäufen nicht progressionserhöhend für weiteres Einkommen, d. h. dass sich der persönliche Steuersatz, den man auf sein gesamtes jährliches Einkommen zahlt, nicht durch das erhöhte Einkommen aus dem Grundstücksverkauf erhöht.

Wieder anders sieht es aus, wenn zwischenzeitlich ein Haus auf dem Grundstück errichtet wurde, das man nicht selbst bewohnt, sondern z. B. vermietet. Wird die Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (seit dem Kauf des Grundstücks) verkauft, muss bei der Ermittlung der Spekulationssteuer der Gebäudewert anteilig mit einberechnet werden. Außerdem berechnet sich die Spekulationssteuer dann nach dem persönlichen Steuersatz. Hier wird es dann manchmal komplex und es ist daher angebracht, sich an einen Steuerberater zu wenden.

‍Gibt es eine Möglichkeit, das Grundstück steuerfrei zu verkaufen?

‍Ja, unter bestimmten Voraussetzungen gibt es diese Möglichkeit. Hier sind typische Beispiele:

1. Sie besitzen das Grundstück seit mehr als zehn Jahren. In diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer, die Spekulationsfrist ist bereits abgelaufen.
2. Steht auf dem Grundstück ein Gebäude und war dieses Ihr Hauptwohnsitz, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls. Jedoch müssen Sie dafür in dem Gebäude mindestens zwei Jahre vor dem Kauf und im Jahr des Verkaufs gewohnt haben. (Ein solcher Fall kann z. B. auftreten, falls das Gebäude selbst nicht mehr verkäuflich ist, abgerissen werden muss und nur noch das Grundstück verkauft werden kann).
3. Bei einer Enteignung entfallen evtl. ebenfalls die Steuern auf den Gewinn.
4. Allerdings ist dieser Punkt rechtlich noch nicht vollständig geklärt. Das Finanzgericht Münster sah in einem Urteil vom November 2018 (Az.: 1 K 71/16 E) eine Enteignung nicht als freiwilliges Veräußerungsgeschäft an, und so könne in diesem Fall auch keine Spekulationssteuer fällig werden. Allerdings ist das bis dato ergangene Urteil noch nicht rechtskräftig, der Bundesfinanzhof verhandelt es gegenwärtig in letzter Instanz (Az.: IX R 28/18). Gegenwärtig kann man gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch einlegen und beantragen, das Verfahren bis zur letztgültigen Klärung durch den Bundesfinanzhof ruhen zu lassen. Im günstigsten Fall muss dann vielleicht keine Spekulationssteuer mehr entrichtet werden.

Hinweis: Bei einem Grundstücksverkauf wird in der Regel ein Areal ohne Immobilien verkauft. Die Möglichkeit zur Steuerbefreiung durch Eigennutzung besteht somit nicht. Um bei einem gewinnbringenden Verkauf an Spekulationssteuer zu sparen, bietet sich daher nach Möglichkeit ein Verkauf nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren an.

‍Grundstücksverkauf in München: Was sollte ich beachten?

‍Wie bereits angedeutet, kann eine Spekulationssteuer beim Grundstücksverkauf anfallen. Allerdings nur, wenn beim Verkauf ein tatsächlicher Gewinn erzielt wird, also der Verkaufspreis über dem ursprünglichen Kaufpreis zzgl. der Verkaufsausgaben liegt. Dies ist bei Immobilien und Grundstücken in München häufig der Fall. Die Grundstücks- und Immobilienpreise sind vor allem in den letzten Jahren stark angestiegen. Durch die Spekulationssteuer möchte der Staat kurzfristige Investitionen verhindern und von diesen profitieren, wenn sie dennoch getätigt werden. Daher beläuft sich die Spekulationsfrist auch auf einen Zeitraum von zehn Jahren.

‍Geerbtes Grundstück verkaufen: Fallen Steuern auf den Gewinn an?

‍In Deutschland gehören Immobilien und Grundstücke häufig zur Erbmasse. Sie sind oft ein warmer Geldsegen, denn aus dem Verkauf von Arealen und Immobilien in München lassen sich oft attraktive Erträge erzielen. Wie bei geschenkten Grundstücken, Häusern und Wohnungen übernimmt der Erbe die Spekulationsfrist vom Erblasser. Hat dieser das Grundstück bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt bei dem Grundstücksverkauf keinerlei Spekulationssteuer an. Wird die Spekulationsfrist jedoch unterschritten, fällt natürlich die Spekulationssteuer im gesetzlich vorgesehenen Rahmen an. (Anm.: Grundstücke werden nicht selbst „genutzt“, solange es Grundstücke sind; bebaut sind es Immobilien, die hier nicht behandelt werden.) In Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der Höhe des gesamten Erbteils kann es zudem sein, dass der Erlasser Erbschaftsteuer zahlen muss.

‍Geschenktes Grundstück verkaufen: Wie sieht es mit der Spekulationssteuer aus?

‍Manch einer hat Glück und bekommt ein Grundstück geschenkt. geschenkt. Wenn das Grundstück verkauft werden soll, gelten im Prinzip die gleichen Regeln wie beim geerbten Grundstück. Auch hier beginnt die Spekulationsfrist nicht am Tag der Schenkung. Sie hat bereits zu dem Zeitpunkt begonnen, an dem der Schenkende das Areal erworben hat.

Achtung: Je nach Wert des Grundstücks und der Beziehung des Schenkenden zum Beschenkten kann analog zur Erbschaftssteuer eine Schenkungsteuer anfallen.

‍Wie kann ich die Steuerlast senken, wenn ich Spekulationssteuer zahlen muss?

‍Müssen Sie Spekulationssteuer auf den Gewinn des Grundstücksverkaufs zahlen, können Sie diese auf legale Weise reduzieren. Ein kompetenter Steuerberater kann Ihnen dabei helfen. Die folgenden Beispiele zeigen Ihnen, was alles zur Steuersenkung herangezogen werden kann. Die einzelnen Posten werden vom Verkaufsgewinn abgezogen, sodass Sie einen geringeren Betrag versteuern müssen:

• Kosten für den Verkauf des Grundstücks wie Zeitungsannoncen
• Gebühren für den Makler
• Gebühren für den Notar (die beim Verkauf aber meist der Käufer zahlt)
• ggfs. Gebühren für Grundschuldlöschung
• Kostenaufwendungen für die Erhaltung des Grundstücks (z. B. Landschaftsgärtner)

Eigenleistungen rechnet das Finanzamt nicht an. Daher ist es wichtig, dass, falls ein Handwerker, Gärtner oder sonstiger Dienstleister engagiert wird, dieser eine Rechnung für seine Tätigkeit schreibt. So lassen sich die Kosten steuerlich geltend machen.

‍Kann ich den Grundstücksverkauf nicht einfach verschweigen?

‍Gelegentlich spielen Grundstücksverkäufer mit dem Gedanken, die Spekulationssteuer zu umgehen, indem Sie den Grundstücksverkauf dem Finanzamt verschweigen. Dies ist keine gute Idee, denn so etwas erfüllt den Tatbestand der Steuerhinterziehung. Zudem ist es prinzipiell gar nicht möglich, dem Finanzamt den Grundstücksverkauf vorzuenthalten. Ein Grundstücksverkauf bedarf einer notariellen Beurkundung. Grunderwerbsteuer fällt an, die in der Praxis zumeist der Käufer zahlt. Dem Gesetz nach kann der Verkäufer jedoch in die Steuerpflicht genommen werden, sollte der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlen. Durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer erfährt das Finanzamt daher ganz automatisch von dem Grundstücksverkauf. Der Fiskus wird sich an den Verkäufer wenden, um die fällige Spekulationssteuer einzuziehen und ggfs. zusätzlich eine Steuerprüfung vornehmen und evtl. Anzeige wegen Steuerhinterziehung erstatten.

‍Wie sieht die Sachlage bei einem Verlustgeschäft aus?

‍Es passiert in München nicht häufig, aber manchmal werden Grundstücke tatsächlich mit Verlust verkauft. Tritt dieser Fall ein, kann laut dem § 23 Einkommensteuergesetz der Verlust mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden. Jedoch nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Verkäufer im selben Kalenderjahr aus diesen Privatgeschäften gezogen hat. Mit Einkünften anderer Art können die Verluste aus dem Immobiliengeschäft nicht verrechnet werden. Ein Beispiel: Sie verkaufen ein Grundstück mit Verlust. Ein zweites Grundstück veräußern Sie im selben Kalenderjahr mit Gewinn. Nun können Sie die Steuerlast aus dem Gewinn durch den Verlust aus dem anderen Geschäft senken.

‍Verkauf von mehreren Grundstücken: Ist es ein gewerblicher Handel?

‍Ein Verkauf von mehreren Grundstücken kann unter den gewerblichen Grundstückshandel fallen und somit steuerpflichtig sein. Es gibt grobe Regeln, die beschreiben, unter welchen Umständen das Finanzamt ein gewerbliches Geschäft vermutet. Sie sind in § 15 EStG festgehalten. Danach handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn der Verkäufer regelmäßig Immobiliengeschäfte tätigt und/oder in fünf Jahren drei oder mehr Objekte verkauft. Letztlich greifen jedoch Einzelfallentscheidungen, denn die genannte grobe Regel ist eigentlich nicht mehr als ein Indiz für das Finanzamt. Bei Unklarheiten diesbezüglich wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater.